ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Mainhausen, Hessen

Die zur Zwangsversteigerung stehende 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 5) befindet sich im 2. Obergeschoss eines im Jahr 1990 bezugsfertig errichteten Wohn- und Geschäftshauses in der Babenhäuser Straße 24 A in Mainhausen-Zellhausen. Mit einer großzügigen Wohnfläche von ca. 104,71 m² bietet die Wohneinheit einen gut geschnittenen Grundriss, bestehend aus Diele, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Bad und einer offenen Küche zum Wohn- und Essbereich. Ein Balkon oder ein zugeordneter Pkw-Stellplatz sind laut Teilungserklärung nicht vorhanden, was die Nutzung im Vergleich zu Standardobjekten einschränkt. Die Mikrolage im gewachsenen Ortskern ist als leicht unterdurchschnittlich zu bewerten, da erhebliche Lärmimmissionen durch die Lage an der verkehrsreichen Hauptstraße (L 3065) die Wohnqualität beeinträchtigen. Die überregionale Verkehrsanbindung an die Autobahnen A3 und A45 ist hingegen hervorragend. Das Gemeinschaftseigentum des elf Wohneinheiten umfassenden Gebäudes zeigt sich in einem insgesamt ungepflegten, leicht unterdurchschnittlichen Unterhaltungszustand ohne nennenswerte Modernisierungen seit der Baufertigstellung. Das Gutachten dokumentiert eine verwitterte Fassade, ein renovierungsbedürftiges Treppenhaus sowie eine veraltete Haustechnik (Gas-Zentralheizung älter als 25 Jahre), die kurzfristig erneuerungsbedürftig ist. Zudem ist die oberste Geschossdecke ungedämmt, was energetischen Nachrüstungsbedarf signalisiert. Über den genauen Zustand des Sondereigentums liegen keine verlässlichen Informationen vor, da der Zutritt zur Wohnung verweigert wurde. Zur Kompensation dieser Unsicherheiten hat der Sachverständige einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 34.300 EUR (10 % auf den Rohbau, 20 % auf den Ausbau) vom Ertragswert abgezogen, was den finalen Verkehrswert auf 240.000 EUR reduziert. Die rechtliche Analyse offenbart keine wertmindernden Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs; eingetragene Grunddienstbarkeiten (Wege-, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sowie Überbaurechte) werden als wertneutral eingestuft. Ein wesentliches Risiko für den Erwerber ist der Belegungsstatus: Die Wohnung ist laut Gutachten nach äußerem Anschein vermietet, ein schriftlicher Mietvertrag liegt jedoch nicht vor. Dies erschwert eine schnelle Eigennutzung oder Mietanpassung nach dem Erwerb. Zudem fehlt eine Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft, weshalb offene Sonderumlagen oder Beschlüsse nicht geprüft werden konnten. Aus Investorensicht ist dieses Verfahren besonders spannend, da in diesem zweiten Termin die Mindestgrenzen von 50 % und 70 % (§§ 74a, 85a ZVG) gefallen sind. Ein Erwerb weit unter dem Verkehrswert ist somit realistisch. Bei einer marktüblichen Sollmiete von 9,75 EUR/m² lässt sich eine Bruttorendite von über 5,1 % bezogen auf den Verkehrswert erzielen, die sich bei einem günstigen Zuschlag signifikant erhöht. Investoren müssen jedoch eine erhebliche Sanierungsreserve für das Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie potenzielle Räumungskosten einplanen.