TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Mönchengladbach-Giesenkirchen besteht aus einem Wohnungseigentum im Dachgeschoss und einem separaten Tiefgaragenstellplatz. Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 244.000 €, aufgeteilt in 232.000 € für die Wohnung (Blatt 4387) und 12.000 € für den Tiefgaragenstellplatz (Blatt 4394). Die Wertermittlung erfolgte primär im Ertragswertverfahren, ergänzt durch Vergleichswerte zur Plausibilisierung. Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1999 in Massivbauweise errichtet und umfasst sechs Wohneinheiten sowie sechs Tiefgaragenstellplätze. Die Wohnung im Dachgeschoss und der Galerieebene verfügt über eine Wohnfläche von 85,31 m². Der Tiefgaragenstellplatz ist vermietet und erzielt eine Ist-Miete von 40 € monatlich, während die marktübliche Miete auf 45 € geschätzt wird. Für die Wohnung ist ein Mietverhältnis unterstellt, die tatsächliche Ist-Miete war dem Gutachter jedoch nicht bekannt. Die marktübliche Miete für die Wohnung wird auf 733,67 € monatlich geschätzt, was ein erhebliches Mietpotenzial im Vergleich zur bekannten Stellplatzmiete andeutet. Das Gebäude und das Wohnungseigentum befinden sich in einem gepflegten Unterhaltungszustand. Der bauphysikalische Standard wird als zeitgemäß eingestuft. Ein Energieausweis vom 15.02.2017 liegt vor, dessen Richtigkeit jedoch nicht geprüft wurde. Als einziger konkreter Mangel wurde ein Feuchteschaden im Bereich der Tiefgarageneinfahrt festgestellt, der auf eine nicht funktionierende Bauwerksabdichtung zurückzuführen ist. Für die Beseitigung dieses Schadens am Gemeinschaftseigentum wurde ein Wertabschlag von 2.514 € berücksichtigt. Der Gutachter hatte nur teilweisen Zugang zum Objekt. Die Wohnung und die Tiefgarage konnten von innen besichtigt werden, der Heizungsraum des Mehrfamilienhauses war jedoch nicht zugänglich. Es wurden keine zerstörenden Untersuchungen oder Prüfungen der Standsicherheit, des Schall- und Wärmeschutzes, des Brandschutzes, von Schädlingsbefall, der Haustechnik oder von Schadstoffen durchgeführt. Angaben zur Hausverwaltung, Hausgeldzahlungen, Instandhaltungsrücklagen oder möglichen Außenständen der WEG konnten nicht eingeholt werden, was eine wesentliche Datenlücke darstellt. Im Grundbuch sind Zwangsversteigerungsvermerke zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft eingetragen. Es bestehen keine Baulasten und keine Mietbindung nach dem WFNG NRW. Die Erschließung ist abgeschlossen. Vor einem Gebot ist dringend zu empfehlen, die vollständigen WEG-Unterlagen einzusehen, den Mietvertrag der Wohnung zu prüfen und den Zustand des Heizungsraums sowie die Ursache und das Ausmaß des Feuchteschadens in der Tiefgarage zu klären.