TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Die angebotene Eigentumswohnung befindet sich im 3. Obergeschoss links hinten eines ca. 1957 in konventioneller Massivbauweise errichteten, viergeschossigen Mehrfamilienhauses an der Gracht 26 in Mönchengladbach-Rheydt. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 41,69 qm, die sich auf zwei Zimmer, Küche, Bad, Diele und eine Loggia verteilt (Gutachten S. 8). Die Lage im Rheydter Stadtzentrum zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur aus; Einkaufsmöglichkeiten sind in der nahen Umgebung vorhanden, und eine Linienbushaltestelle liegt nur 20 Meter entfernt (Gutachten S. 11). Der Unterhaltungszustand sowohl des Gesamtgebäudes als auch des Sondereigentums wird im Gutachten als unterdurchschnittlich beschrieben (Gutachten S. 10). Mittelfristig sind erhebliche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten in der Wohnung erforderlich. Zudem entspricht der Grundriss mit einem gefangenen Raum nicht mehr zeitgemäßen Wohnansprüchen. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung, während die Warmwasserbereitung über eine Gas-Therme in der Küche läuft (Gutachten S. 13). Ein massives finanzielles Risiko stellt die geplante Sanierung der Balkone/Loggien und der Haustechnik dar, für die eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft in Höhe von 200.000 EUR bis 250.000 EUR im Raum steht (Gutachten S. 10). Auf den Miteigentumsanteil der Wohnung (47,953/1.000) entfällt dadurch ein voraussichtlicher Sonderumlagen-Anteil von rund 11.988,25 EUR, welcher den Ertragswert signifikant mindert (Gutachten S. 19). Erschwerend kommt ein ungewöhnlich hohes monatliches Hausgeld von 361,00 EUR hinzu (Gutachten S. 6). Das Objekt ist derzeit vermietet; nähere Details zur Miethöhe lagen dem Gutachter nicht vor. Trotz des niedrigen Verkehrswerts von 37.000 EUR sollten Investoren vorsichtig agieren. Die anstehenden Sanierungskosten am Gemeinschaftseigentum und der Renovierungsbedarf im Sondereigentum müssen zwingend in das Bieterlimit eingerechnet werden. Nur bei einem Erwerb deutlich unterhalb des festgesetzten Verkehrswerts lässt sich hier eine angemessene Rendite erzielen, weshalb das Objekt nur für erfahrene Sanierer geeignet ist.