ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Das zum Verkauf stehende Wohnungseigentum befindet sich im Pongser Kamp 38 in 41239 Mönchengladbach, im Stadtteil Pongs. Es handelt sich um eine Wohneinheit im ausgebauten Dachgeschoss (rechts) eines im Jahr ca. 1971 in konventioneller Massivbauweise errichteten, voll unterkellerten Mehrfamilienhauses. Das zweigeschossige Gebäude verfügt insgesamt über zwölf Wohneinheiten und ist als Vierspänner konzipiert. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von ca. 62,62 m² und umfasst laut Aktenlage ein Raumprogramm aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Diele und Abstellraum, ergänzt durch einen Kellerraum (Ziffer 12 des Aufteilungsplans). Das dazugehörige Gesamtgrundstück hat eine Größe von 888 m² bei einem Miteigentumsanteil von 104,96/1.000. Bezüglich des Zustands und der Ausstattung liegen nur begrenzte gesicherte Informationen vor. Von außen betrachtet weist das Gebäude einen durchschnittlich gepflegten Unterhaltungszustand auf. Am Gemeinschaftseigentum wurden keine offensichtlichen Schäden festgestellt. Da der Sachverständige jedoch keinen Einlass in das Sondereigentum erhielt, konnte der tatsächliche bauliche Pflegezustand und Modernisierungsgrad im Inneren der Wohnung nicht überprüft werden. Es wird daher ein genereller Renovierungs- und Sanierungsstau unterstellt, der durch einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 300 €/m² (alters- und anteilsbereinigt im Ertragswertverfahren mit 6.105,45 € berücksichtigt) bewertet wurde. Die Fenster sind vermutlich kunststoff- und isolierverglast. Die rechtliche und wirtschaftliche Analyse offenbart erhebliche Informationsdefizite, die für Investoren ein signifikantes Risiko darstellen. Angaben zur tatsächlichen Nutzung, der aktuellen Mieteinnahmen sowie der Höhe des monatlichen Hausgeldes oder eventueller Rückstände der WEG-Verwaltung sind dem Gutachter gänzlich unbekannt. Es wird eine Vermietung vermutet, was bei einem Erwerb zu Eigenbedarfszwecken rechtliche Hürden bedeuten kann. Zudem konnte kein Energieausweis vorgelegt werden, sodass energetische Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Raum stehen. Für sicherheitsbewusste Kapitalanleger ist dieses Objekt aufgrund der unvollständigen Datenlage und der fehlenden Innenbesichtigung als risikoreich einzustufen. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beläbst sich auf 88.000,00 €, basierend auf dem Ertragswertverfahren. Ein Einstieg kann sich lohnen, sofern das Objekt mit einem deutlichen Abschlag unter dem Verkehrswert ersteigert werden kann, um eventuelle unvorhergesehene Sanierungskosten im Inneren der Wohnung wirtschaftlich abzufedern.