ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Moers, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine Eigentumswohnung (WE 10) mit einer Wohnfläche von ca. 70 qm, gelegen im Erdgeschoss rechts eines im Jahr 1959 errichteten, voll unterkellerten Mehrfamilienhauses an der Hebbelstraße 18 in Moers-Eick (Ost). Das Gebäude beherbergt insgesamt 12 Wohneinheiten auf drei Vollgeschossen. Zur Wohnung gehört neben einem Kellerraum das Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz ST 10. Die Liegenschaft befindet sich in einer normalen Wohnlage mit hervorragender Verkehrsanbindung, insbesondere durch die Nähe zur Autobahn A42 (Anschlussstelle Moers-Nord ist nur ca. 1 km entfernt). In unmittelbarer Nähe (ca. 40 m) verläuft jedoch die Eisenbahnstrecke Rheinhausen-Xanten-Kleve, was zu temporären Schallimmissionen führt.\n\nDa der Eigentümer dem Gutachter den Zutritt zur Wohnung verweigert hat, beruht die Zustandsbewertung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung und amtlichen Unterlagen. Die Immobilie macht von außen einen altersgemäßen und gepflegten Eindruck, wobei lediglich ein gewisser Anstrichbedarf an der rückwärtigen Fassade auffällt. Durchgreifende energetische oder bauliche Modernisierungen wurden an dem Objekt laut den vorliegenden Akten bisher nicht durchgeführt. Die technische Ausstattung im Sondereigentum wird aufgrund des Ursprungs als sozialer Wohnungsbau als einfach bis durchschnittlich vermutet. Positiv hervorzuheben ist der günstige Energieverbrauchskennwert von 95 kWh/(m²*a), der im grünen Bereich liegt.\n\nIn rechtlicher Hinsicht ist das Objekt unbelastet von wohnwertmindernden Rechten wie Wohnrechten oder Nießbrauch. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich eine unkritische Grunddienstbarkeit (Wege-, Fahr- und Leitungsrecht) für ein Nachbargrundstück eingetragen. Die WEG verfügt über eine solide Instandhaltungsrücklage von rund 46.400 € (Stand Ende 2023), was das Risiko kurzfristiger Sonderumlagen im Gemeinschaftseigentum dämpft. Das monatliche Hausgeld beträgt 380 €, wovon 178,20 € in die Erhaltungsrücklage fließen. Die Wohnung ist vermietet, konkrete Mietvertragskonditionen liegen dem Gutachter jedoch nicht vor.\n\nFür Investoren stellt die Wohnung eine klassische, aber risikobehaftete Turnaround- oder Bestands-Kapitalanlage dar. Der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert von 90.000 € enthält bereits einen angemessenen Risikoabschlag von 4.200 € für die fehlende Innenbesichtigung. Das Ertragspotenzial ist bei einer angenommenen marktüblichen Kaltmiete von 6,50 €/qm plus 20 € für den Stellplatz mit jährlich ca. 5.700 € solide. Angesichts der unklaren Mängelstruktur im Innenbereich und der Lärmimmissionen durch die Bahntrasse sollten Investoren jedoch mit einer deutlichen Sicherheitsmarge bieten, um unvorhergesehene Sanierungskosten im Sondereigentum abzufedern.