ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Moers, Nordrhein-Westfalen

Die beiden Eigentumswohnungen (Wohnung Nr. 5 und Nr. 6) befinden sich im zweiten Obergeschoss eines im Jahr 1956 errichteten, viergeschossigen Mehrfamilienhauses in Moers-Repelen (Stormstraße 14c). Die Lage am Stadtrand wird als einfache Wohnlage eingestuft, wobei Nahversorger im Umkreis von einem Kilometer gut erreichbar sind. Eine direkte Beeinträchtigung stellt die angrenzende Sportanlage dar, die insbesondere an den Wochenenden zu Lärmemissionen führt. Jede Einheit verfügt über eine Wohnfläche von 68 m² (gesamt 136 m²). Die Wohnungen sind aktuell vermietet und werden vom Mieter als eine zusammenhängende Großwohnung genutzt. Im Gegensatz zum stark vernachlässigten Gemeinschaftseigentum präsentieren sich die Innenräume der Wohnungen in einem gepflegten, normalen Unterhaltungszustand. Die Badezimmer, Innentüren sowie Wand- und Deckenbeläge wurden in den vergangenen Jahren modernisiert. Auch die Heizungsanlage des Gebäudes wurde 2021 erneuert. Gravierende Mängel zeigen sich jedoch an der Gebäudehülle: Die Fassade, das Dach, das Treppenhaus sowie die Versorgungsleitungen weisen erheblichen Instandhaltungsstau auf. Zudem sind die Wohnungen durch einen Wanddurchbruch baulich verbunden, dessen Rückbau im Falle einer getrennten Verwertung mit rund 2.500 € pro Wohnung veranschlagt wird. Das größte Investitionsrisiko resultiert aus der komplett zerrütteten Eigentümergemeinschaft. Die WEG ist aktuell handlungs- und zahlungsunfähig, es wurden keine Instandhaltungsrücklagen gebildet und es bestehen erhebliche Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer. Aufgrund dieser extremen Unwägbarkeiten hat der Gutachter einen massiven pauschalen Abschlag von jeweils 15.000 € pro Wohnung vorgenommen. Zukünftige Sanierungskosten müssen zwangsläufig über Sonderumlagen finanziert werden, was zu erheblichen Nachschusspflichten führen wird. Das Objekt bietet aufgrund der bestehenden Vermietung und der soliden Innenkondition eine starke laufende Bruttorendite von über 7 %. Dennoch überwiegen die strukturellen Risiken des Gemeinschaftseigentums. Ein Kauf ist nur für professionelle Akteure zu empfehlen, die die WEG restrukturieren und den Sanierungsstau aktiv managen können. Ein Gebot sollte weit unter dem Verkehrswert platziert werden, um ausreichend Puffer für anstehende Sonderumlagen zu behalten.