ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Mülheim an der Ruhr, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst einen 161,26/1.000 Miteigentumsanteil an einem Mehrfamilienhaus, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (Nr. 5) mit Kellerraum und Dachstudio, sowie einen 1/7 Miteigentumsanteil an einem Garagengrundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Garage (Nr. 5). Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 243.000 EUR, aufgeteilt in 237.000 EUR für die Wohnung und 6.000 EUR für die Garage. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren. Die Wohnfläche der Einheit beträgt 80,53 m². Die Wohnung wird unterstellt vom Eigentümer selbst genutzt, während der Nutzungsstatus der Garage unbekannt ist. Eine aktuelle Ist-Miete liegt nicht vor. Die marktübliche Nettokaltmiete wird für die Wohnung mit 523,45 EUR/Monat (6.281,40 EUR/Jahr) und für die Garage mit 50,00 EUR/Monat (600,00 EUR/Jahr) angesetzt, was einer potenziellen Jahresmarktmiete von 6.881,40 EUR entspricht und eine Bruttorendite von 2,83 % ergibt. Der äußere Eindruck der Gesamtanlage entspricht dem Baujahr ca. 1996, wobei geringfügiger Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf unterstellt werden. Wesentliche Modernisierungen sind nicht bekannt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Heizungsanlage ist unbekannt, was potenzielle Kosten für Dämmung und Heizungsaustausch nach GEG birgt. Zudem gibt es Hinweise auf ein ehemaliges Steinkohlelängenfeld, das Risiken wie Risse oder Absenkungen der Oberfläche mit sich bringen kann. Der Gutachter konnte keine Innenbesichtigung der Wohnung und der Garage durchführen, weshalb das Gutachten auf dem äußeren Eindruck und Aktenlage basiert. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen sowie das Vorhandensein von Bauschäden oder gesundheitsschädigenden Materialien wurden nicht geprüft. Die Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt, aber nicht verifiziert, was zukünftige Schwierigkeiten beim Nachweis der Genehmigungslage verursachen kann. Im Grundbuch sind Grunddienstbarkeiten für Fernmeldeleitungs- und Geh- und Fahrwegsrechte für das Garagengrundstück eingetragen, deren genauer Verlauf und berechtigtes Flurstück unklar sind, was zu Wertabschlägen von insgesamt 5.000 EUR für die Garage führte. Für das Garagengrundstück besteht zudem Altlastenverdacht. Eine Hausverwaltung und Angaben zur Erhaltungsrücklage sind nicht bekannt. Vor einem Gebot sind eine vertiefte Prüfung des Innenzustands, der WEG-Unterlagen, der Altlasten- und Bergschadensgefährdung sowie der rechtlichen Situation dringend angeraten.