TeilungsversteigerungEigentumswohnung in München, Bayern

Die angebotene Eigentumswohnung (Sondereigentum Nr. 5) befindet sich in der Sämannstraße 102 in 81249 München, im Stadtbezirk Aubing-Süd direkt an der Stadtgrenze zu Gräfelfing. Die Wohnanlage, ein ehemaliges Arbeiterheim des Eisenbahn-Ausbesserungswerks, liegt ruhig auf einem großzügigen Parkgrundstück und grenzt südlich unmittelbar an Waldflächen eines Landschaftsschutzgebiets. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch die S-Bahn-Haltestelle Lochham (ca. 700 m Entfernung) gut gewährleistet, während die Autobahn A96 in ca. 300 m Luftlinie verläuft, was zu einer gewissen lagetypischen Schallimmission führt. Die Infrastruktur für den täglichen Bedarf ist im nahen Umfeld vollständig vorhanden. Das Gebäude wurde im Jahr 1997 im Zuge einer umfassenden Kernsanierung umgebaut und nachträglich voll unterkellert. Die Wohnung erstreckt sich über zwei Ebenen: Das Erdgeschoss bietet ca. 66,25 m² Wohnfläche, aufgeteilt in ein offen gestaltetes Wohn- und Esszimmer mit integrierter Küche, ein Schlafzimmer, eine Diele und ein Badezimmer. Über eine interne Treppe gelangt man in das wohnlich ausgebaute Untergeschoss mit einer Nutzfläche von ca. 27,35 m², die zwei Hobbyräume, einen Flur und ein weiteres Badezimmer umfasst. Ein besonderes Highlight ist das exklusive Sondernutzungsrecht an einer ca. 100 m² großen, nach Westen ausgerichteten Garten- und Terrassenfläche sowie an einem weiteren Hobbyraum (ca. 28,50 m² Nutzfläche). Die Ausstattung wird im Gutachten als gut und sehr gepflegt beschrieben. Ein zentrales Risiko stellt der um das Jahr 2020 errichtete Kaltwintergarten auf der Terrassenfläche dar. Dieser Anbau wurde nachweislich ohne baurechtliche Genehmigung der Stadt München und ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümergemeinschaft durchgeführt und ist somit rechtswidrig; im Gutachten wurden hierfür Rückbaukosten eingepreist. Zudem wurden im Untergeschoss Feuchtigkeitsschäden in Form von Putzverfärbungen im Vorraum zur Außentreppe sowie Feuchtigkeitsränder am Lichtschacht dokumentiert. Die Versteigerung wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt, was besondere rechtliche Rahmenbedingungen für Bietinteressenten mit sich bringt. Trotz der Mängel stellt das Objekt aufgrund seiner gefragten Lage in München, des mietfreien Zustands (Eigennutzung) und der enormen Freiflächen eine seltene Investitionsmöglichkeit dar. Das Gutachten bewertet das Objekt sachgerecht im Vergleichswertverfahren und berücksichtigt die Mängel durch einen pauschalen Abschlag von 10.000 EUR für den Rückbau des Wintergartens und die Mängelbeseitigung im Keller. Unter Berücksichtigung dieser wertmindernden Faktoren bietet das Objekt bei einem entsprechenden Bietpreis ein erhebliches Wertschöpfungspotenzial.