ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Naumburg (Saale), Sachsen-Anhalt

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 14 befindet sich in der Neidschützer Straße 67 in 06618 Naumburg (Saale). Die Wohnanlage liegt am südlichen Ortsrand der Domstadt in einem allgemeinen Wohngebiet mit guter Verkehrsanbindung an die Bundesstraßen B 87 und B 88. Das Flurstück 159 umfasst eine Gesamtgröße von 5.796 m² und ist mit Mehrfamilienhäusern bebaut, die insgesamt 36 Wohneinheiten beherbergen. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss und weist laut Teilungserklärung eine Wohnfläche von 58,18 m² auf (in Bekanntmachung und Deckseite gerundet mit ca. 59 m² angegeben). Sie verfügt über zwei Zimmer, Küche, Bad, Flur und Balkon. Ein Abstellraum im 2. Untergeschoss sowie ein Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz Nr. 39 ergänzen das Sondereigentum. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes datiert auf die Jahre 1981/1982. In den Jahren 2014/2015 erfolgte eine umfassende Sanierung der Anlage. Der Energieverbrauchsausweis vom 22.07.2024 weist einen Endenergieverbrauch von 76,4 kWh/(m²a) und einen Primärenergieverbrauch von 84,0 kWh/(m²a) aus, was auf eine zeitgemäße thermische Hülle hinweist. Ein wesentlicher Unsicherheitsfaktor ist jedoch der Zustand des Sondereigentums: Da zum Ortstermin am 30.10.2024 keine der geladenen Parteien erschien, war dem Sachverständigen kein Zutritt zur Wohnung möglich. Die Begutachtung erfolgte ausschließlich von außen, sodass der Zustand von Sanitäreinrichtungen, Leitungen, Böden und Fenstern im Wohnungsinneren nicht verifiziert werden konnte. In rechtlicher Hinsicht ist für das Objekt die Zwangsverwaltung angeordnet (Amtsgericht Naumburg, Az. 7 L 3/24, eingetragen am 16.07.2024). Baulasten und Denkmalschutzauflagen bestehen laut Behördenauskünften nicht, Altlastenhinweise liegen nicht vor. Der vom Amtsgericht Naumburg festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 104.000 €, was einem relativen Wert von circa 1.788 €/m² Wohnfläche entspricht. Besondere Bedeutung hat der verfahrensrechtliche Vermerk: Da der Zuschlag in einem vorangegangenen Termin nach den Schutzvorschriften des § 74a oder § 85a ZVG versagt wurde, sind die 5/10- und 7/10-Grenzen aufgehoben, sodass der Zuschlag auch unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts erteilt werden kann. Aus Investorensicht bietet die Immobilie eine attraktive Chance auf einen Erwerb mit deutlichem Preisabschlag in einer gepflegten Gesamtanlage. Dem stehen das Innenbesichtigungsrisiko und der ungeklärte Vermietungsstand gegenüber. Interessenten sollten die wirtschaftlichen Risiken möglicher Instandsetzungsstaus im Wohnungsinneren einpreisen und Erkundigungen bei der Hausverwaltung sowie dem Zwangsverwalter einholen.