ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Nußloch, Baden-Württemberg

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine 1-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 42) im Dachgeschoss eines im Jahr 1992 massiv errichteten Mehrfamilienhauses mit 12 Einheiten in der Kurpfalzstraße 108 in 69226 Nußloch. Das zugehörige Gesamtgrundstück mit einer Fläche von 3.178 m² ist mit insgesamt fünf Mehrfamilienhäusern und einer gemeinsamen Tiefgarage bebaut, wobei dem Objekt ein Miteigentumsanteil von 109,97 / 10.000 zukommt. Die Wohnfläche beträgt ca. 24,88 m² (gerundet 25 m²) und verteilt sich auf einen Wohn-/Schlafraum, eine separate Küche, ein Duschbad mit WC sowie einen Balkon. Zudem gehören ein Kellerabteil und das Sondernutzungsrecht am Tiefgaragenstellplatz Nr. 42 zum Sondereigentum. Die Lage besticht durch eine hervorragende Infrastruktur im Umland von Heidelberg und Walldorf mit direkter Nahversorgung. Das äußere Erscheinungsbild und das Gemeinschaftseigentum befinden sich in einem gepflegten, altersgemäß ordnungsgemäßen Unterhaltungszustand. Eine Innenbesichtigung der Wohnung konnte im Rahmen des Gutachtens jedoch nicht durchgeführt werden, da kein Zutritt gewährt wurde. Die Ausstattungsqualität wird anhand der Bauunterlagen als baujahrestypisch durchschnittlich unterstellt. Das Gebäude wird über eine Gaszentralheizung aus dem Baujahr 1992 beheizt. Der Energieausweis weist einen Endenergieverbrauch von 177 kWh/(m²·a) aus (Effizienzklasse F). Eine BWT-Trinkwasserenthärtungsanlage wurde im Februar 2025 neu installiert. Rechtlich bestehen laut Auskunft der Behörden keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis, kein Denkmalschutz und keine Altlastenverdachtsmomente. Als wesentliches Risiko erweisen sich die historisch abgerechneten Heizkosten, welche mit 3.093,46 € im Jahr 2023 und 2.230,00 € im Jahr 2024 für eine 25 m² große Einheit extrem überhöht sind und auf technische Defekte an der Heizungsinstallation hindeuten können. Dies schlägt sich auch in einem hohen monatlichen Hausgeld von 380 € nieder. Der Gutachter hat für diese Unwägbarkeiten sowie die fehlende Innenbesichtigung einen pauschalen Wertabschlag von 10.000 € im Rahmen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale vorgenommen. Unter Abwägung aller wertprägenden Faktoren wurde der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 05.12.2025 auf 109.000 € festgesetzt, gestützt auf ein Ertragswertverfahren (nachhaltiger Rohertrag 3.780 € p.a. inkl. Tiefgarage). Für Investoren bietet das Apartment bei sachgerechter Klärung der Heizkostenproblematik eine solide Einstiegsmöglichkeit im dynamischen Rhein-Neckar-Kreis.