ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Oberhausen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhauskomplex in Oberhausen, die im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 6.500 €. Die Wertermittlung erfolgte mittels Ertrags- und Vergleichswertverfahren, wobei der finale Wert durch erhebliche Abschläge aufgrund besonderer objektspezifischer Merkmale, insbesondere der Nutzungsuntersagung, stark reduziert wurde. Die Wohnung Nr. 17 im Erdgeschoss Mitte hat eine Wohnfläche von ca. 22 m² und ist derzeit leerstehend. Eine fiktive Marktmiete von 9,46 €/m² (208,12 €/Monat bzw. 2.497 €/Jahr) wurde ermittelt, wobei der Gutachter darauf hinweist, dass dieser Wert über der Kappungsgrenze liegt und eine Ordnungswidrigkeit darstellen würde. Aufgrund des Leerstands und der Nutzungsuntersagung gibt es keine aktuellen Mieteinnahmen. Die Wohnung befindet sich in einem rohbauähnlichen Zustand mit teilweise entfernten oder verbrauchten Innenausbauten. Das Gemeinschaftseigentum des 1956 errichteten Gebäudes weist einen mäßigen bis schlechten Unterhaltungszustand auf, mit Anzeichen länger andauernder Vernachlässigung und Wassereintritt im Kellergeschoss. Es besteht ein erhöhtes Risiko für Sonderumlagen aufgrund unzureichender Rücklagen der Eigentümergemeinschaft. Ein Energieausweis (Verbrauchsausweis) ist vorhanden und gültig bis 08.05.2030. Der Sachverständige konnte keine Innenbesichtigung der Wohnung durchführen und stützte seine Bewertung auf den äußeren Eindruck sowie vorliegende Unterlagen. Technische Einrichtungen wurden lediglich in Augenschein genommen, eine Funktionsprüfung fand nicht statt. Baugrund, Altlasten, Statik und weitere verdeckte Mängel wurden nicht untersucht. Die Angaben zur Wohnungsausstattung beruhen überwiegend auf Vermutungen. Die größte rechtliche Belastung ist eine nicht heilbare, behördliche Nutzungsuntersagung durch das Bauamt aufgrund von Mängeln am 2. Rettungsweg. Dies bedeutet, dass die Wohnung nur in Verbindung mit einer Nachbarwohnung genutzt werden kann. Hausgeldaußenstände bestehen, und die Rücklagen der WEG sind unzureichend. Vor einem Gebot sollten die genauen Anforderungen zur Aufhebung der Nutzungsuntersagung, der tatsächliche Zustand der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums sowie die Höhe der Hausgeldaußenstände und das Risiko von Sonderumlagen detailliert geprüft werden.