ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Osnabrück, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 6 im zweiten Obergeschoss rechts eines ca. 1955/1956 errichteten Mehrfamilienhauses in der Schinkelstraße 7, 49074 Osnabrück. Das Gebäude ist unterkellert, umfasst insgesamt acht Wohneinheiten und weist laut Gutachten ein wertrelevantes Baujahr von 1964 auf. Die Mikrolage wird auf einer Skala von 1 bis 10 mit der Stufe 9 ('sehr einfach') bewertet und als städtisches Problemgebiet mit Blockbebauung geringen Standards charakterisiert. Ein gravierender Lagenachteil besteht in den ausgeprägten Lärmimmissionen, die durch die unmittelbare Nähe zur stark befahrenen Buerschen Straße sowie durch die in nur ca. 40 m Luftlinie verlaufenden Bahngleise zum Hauptbahnhof verursacht werden. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 50,43 m² (gerundet 50,00 m²), die sich auf einen Flur, ein Bad, eine Küche, ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer verteilt. Zur Wohnung gehört außerdem ein eigener Kellerraum im Untergeschoss. Die Innenausstattung ist einfach gehalten (u. a. PVC-Böden, Kunststofffenster mit Isolierverglasung aus ca. 1992). Der bauliche Zustand der Wohnung wird im Gutachten als im Gesamten stark sanierungsbedürftig beschrieben, während das Gesamtgebäude einen deutlichen Unterhaltungsstau aufweist. Positiv hervorzuheben ist lediglich die gemeinschaftliche Gasheizung, welche kürzlich erneuert wurde. Es bestehen erhebliche verfahrens- und objektspezifische Risiken. Da keine Funktionsprüfungen der technischen Anlagen (Heizung, Wasser, Elektro) stattfanden und die Gutachterin die Elektroausstattung lediglich standardmäßig unterstellen musste, können kostspielige verdeckte Mängel nicht ausgeschlossen werden. Zudem lag zum Wertermittlungsstichtag kein Energieausweis vor. Bei einer anstehenden Sanierung der Wohnung greifen zudem verschärfte gesetzliche Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bezüglich des Wärmeschutzes, was zu unerwartet hohen Modernisierungsinvestitionen führen kann. Fazit für Investoren: Das Objekt bietet durch den niedrigen Verkehrswert von 42.000,00 € eine günstige Einstiegsmöglichkeit, erfordert jedoch aufgrund der Lage- und Zustandseinschränkungen ein hohes Maß an Risikobereitschaft. Ein rentabler Erwerb setzt eine detaillierte Vorkalkulation der Sanierungskosten voraus und ist nur bei einem deutlichen Bietabschlag unterhalb des festgesetzten Verkehrswerts ratsam.