ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Paderborn, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist ein 321/10.000 Miteigentumsanteil an einem Grundstück in Paderborn-Schloß Neuhaus, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im 2. Obergeschoss links, einem Kellerraum und einem Sondernutzungsrecht an einem Balkon sowie einem Kfz-Stellplatz. Das Gesamtgrundstück besteht aus drei Flurstücken (257, 660, 661) mit einer Gesamtfläche von 3.414 m² und ist mit mehreren Wohn- und Geschäftshäusern bebaut. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 205.000 €. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Ertragswert- und Vergleichswertverfahrens, wobei beide Ergebnisse (200.000 € Ertragswert, 209.100 € Vergleichswert) gleich gewichtet wurden. Ein Wertabzug von 1.000 € wurde für einen defekten Plattenwärmetauscher in der Wohnung vorgenommen. Die Wohnung Nr. 4 verfügt über eine Wohnfläche von ca. 80,42 m², die einen Balkonanteil von 2,19 m² einschließt. Die genaue Aufteilung umfasst Wohnzimmer, Elternzimmer, Kinderzimmer, Bad, Garderobe, Küche, Diele und Abstellraum. Angaben zur aktuellen Vermietung oder Eigennutzung liegen nicht vor, sodass keine Ist-Miete oder marktübliche Miete ermittelt werden konnte. Das monatliche Hausgeld für die Wohnung beträgt 145,34 €, wovon 31,66 € auf die Rücklagen entfallen. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, wurde ca. 1970 in Massivbauweise errichtet und 2017 umfassend modernisiert. Dabei wurden die Fenster erneuert (Dreifachverglasung), die Fassaden mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen und das Gebäude an ein zentrales Blockheizkraftwerk angeschlossen. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird als gepflegt beschrieben, mit alters- und gebrauchsbedingten Abnutzungserscheinungen. Ein konkreter Mangel im Sondereigentum ist der defekte Plattenwärmetauscher. Die Energieeffizienz wird als zeitgemäß eingestuft. Ein Energieausweis liegt den Unterlagen nicht bei. Die Sachverständige konnte die Wohnung nicht von innen besichtigen, da der Eigentümer zum Ortstermin nicht anwesend war. Die Bewertung des Sondereigentums basiert daher auf dem äußeren Eindruck, Bauunterlagen, mündlichen Auskünften der WEG-Verwaltung und Vermutungen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und verdeckte Mängel oder Schäden konnten nicht erfasst werden. Ein gesonderter Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung wurde im Gutachten nicht vorgenommen, sondern dem Bieter zur eigenen Einschätzung überlassen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 09.12.2025 eingetragen. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für ein Blockheizkraftwerk ist ebenfalls vermerkt, hat aber keinen Werteinfluss. Baulasten, die die Flurstücke zu einem Grundstück verbinden, sind durch die Verschmelzung gegenstandslos geworden. Erschließungsbeiträge sind abgegolten. Eine offene Sonderumlage von ca. 1.200 € ist vom Voreigentümer nicht bezahlt worden, was ein potenzielles Risiko für den Erwerber darstellt. Vor dem Zuschlag sollten die vollständigen WEG-Unterlagen und der tatsächliche Zustand der Wohnung detailliert geprüft werden.