ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Paderborn, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist eine Eigentumswohnung (Nr. 10) im 2. Obergeschoss eines 2017 errichteten Wohn- und Geschäftshauses in Paderborn-Schloß Neuhaus. Zum Sondereigentum gehören ein Kellerraum und ein Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz sowie einem Balkon. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 280.000 €. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Ertragswert- und Vergleichswertverfahrens, wobei beide Ergebnisse (281.600 € Ertragswert, 278.000 € Vergleichswert) gleich gewichtet wurden. Die Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 96,06 m² steht zum Bewertungsstichtag leer, sodass keine Ist-Miete vorliegt. Eine marktübliche Miete wurde im Gutachten nicht explizit ausgewiesen. Dies bietet die Chance zur sofortigen Eigennutzung oder Neuvermietung, erfordert jedoch eine eigene Marktanalyse zur Ermittlung des erzielbaren Mietertrags. Das Gebäude und die Wohnung befinden sich in einem baualtersgemäßen und gepflegten Zustand. Es wurden keine gravierenden Baumängel oder Bauschäden festgestellt, lediglich normale alters- und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen am Treppenhausputz. In der Wohnung sind nach dem Auszug noch Malerarbeiten und die Befestigung einiger Fußleisten erforderlich. Die Fassade wurde kürzlich über eine Sonderumlage neu gestrichen. Die Heizung erfolgt über ein zentrales Heizkraftwerk mit Fußbodenheizung, die Energieeffizienz wird als zeitgemäß eingestuft. Der Sachverständige hatte am 16.07.2025 vollen Zugang zur Wohnung, zum Kellerraum und zu den Gemeinschaftsräumen sowie zum Außengelände. Nicht besichtigt wurden weitere Miteigentumsanteile in den anderen Gebäuden auf dem Grundstück. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wie Fenster, Türen, Heizung und Beleuchtung wurde nicht geprüft. Aussagen zur Bausubstanz basieren auf optischen Eindrücken, Unterlagen und mündlichen Angaben. Die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Es bestanden Vereinigungsbaulasten, die durch die Flurstücksverschmelzung 2024 gegenstandslos wurden. Für die Wohnung fällt ein monatliches Hausgeld von 203 € an, inklusive Rücklagenanteile für Gebäude (15 €) und Aufzug (5,83 €). Die WEG verfügt über Rücklagen von ca. 7.920 € für das Gebäude und 1.250 € für den Aufzug. Vor Gebotsabgabe sollten die vollständigen WEG-Unterlagen, insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Teilungserklärung, detailliert geprüft werden, um die genaue Rechtslage und mögliche zukünftige Kosten zu klären.