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0043 K 0026/ 2025
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6 FOTOS

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Rodgau, Hessen

Wiesbadener Str. 2-4, 63110 Rodgau
Verkehrswert
263.000 €
Wohnfläche
131,36 m²
Termin
09.10.2026
in 31 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Hessen

Verfahren

Aktenzeichen0043 K 0026/ 2025
AmtsgerichtSeligenstadt

Kenndaten

Wohnfläche131,36 m²
Grundstück148,27 m² Miteigentumsanteil
Baujahr1975
ZustandSanierung der Nordfassade ist geplant.
Vermietung!vermutlich vermietet

Biet-Score

Chancen4Risiken4

Fazit

Für risikobewusste Investoren bietet die Wohnung eine solide Ertragsperspektive, sofern das Risiko des unbekannten Innenzustands angemessen eingepreist wird.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1975 · vermutlich vermietet

Bei dem Objekt handelt es sich um eine großzügige 4-Zimmer-Maisonettewohnung mit ca. 131 m² Wohnfläche im 1. und 2. Obergeschoss eines Wohnhochhauses in Rodgau-Nieder-Roden. Die Wohnung ist offenbar vermietet, konnte jedoch vom Gutachter nur von außen besichtigt werden. Zum Eigentum gehört zudem ein Stellplatz im zweigeschossigen Garagengebäude.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt befindet sich am Ortskernrand von Nieder-Roden in einer gepflegten Großwohnanlage aus dem Jahr 1975. Die großzügig geschnittene 4-Zimmer-Maisonettewohnung erstreckt sich über das erste und zweite Obergeschoss und verfügt über eine Wohnfläche von rund 131 m² sowie eine nach Süden ausgerichtete Loggia. Zur Wohnung gehört ein eigener Pkw-Stellplatz im zugehörigen Garagengebäude. Da der Gutachter das Sondereigentum nicht von innen besichtigen konnte, müssen potenzielle Ersteigerer von einem unklaren Renovierungs- und Modernisierungsbedarf ausgehen. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich jedoch in einem befriedigenden und sehr gepflegten Zustand, gestützt durch eine beachtliche Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft von ca. 1,1 Millionen Euro. Eine Sanierung der Nordfassade ist bereits in Planung, soll jedoch teilweise über die Rücklagen finanziert werden. Die Wohnung ist derzeit offenbar vermietet, wobei kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 510 Euro. Aufgrund des Risikos der fehlenden Innenbesichtigung empfiehlt sich ein konservatives Bietverhalten mit ausreichendem Puffer für etwaige Innenrenovierungen.

Chancen
Risiken

Standort

Karte wird geladen…

02

Übersicht

!
21 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0043 K 0026/ 2025
AmtsgerichtSeligenstadt
BundeslandHessen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit09.10.2026 · 09:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermutlich vermietet
Baujahr1975
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert263.000 €
Wohnfläche131,36 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil98/10.000 Miteigentumsanteil
Anteilige Grundstücksfläche148,27 m²
Bodenrichtwert650 €/m²
Anteiliger Bodenwert96.376 €148,27 m² × 650 €/m² · MEA 0,98 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeWiesbadener Str.
Hausnummer2-4
PLZ63110
OrtRodgau
StadtteilNieder-Roden

Belegungsstatus-Risiko

vermutlich vermietet

Vermutung
Prüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Rechtlich

Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.

Operativ

Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert650 €/m²
Anteilige Bodenfläche148,27 m²
Anteiliger Bodenwert96.376 €
Verkehrswert263.000 €
BRW-Verhältnis2,73
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung166.625 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert96.376 €
Gebäude / Wohnung166.625 €
Verkehrswert263.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
15.130 m² Gesamtgrundstück × 98/10.000 Miteigentumsanteil MEA = 148,27 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
148,27 m² × 650 €/m² · MEA 0,98 %
VW je m² Boden
1.774 €/m²
BRW-Verhältnis
1.774 €/m² / 650 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
263.000 € − 96.376 € = 166.625 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 2.002 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 3.013 bis 4.107 Euro, typisch 3.494 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.921 bis 3.127 Euro, Median 2.435 Euro. 19 Vergleichsfälle zwischen 1.048 und 12.404 Euro pro Quadratmeter, 10 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Dieses Objekt2.002 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne · -43 % zum typischen Wert

Verkehrswert geteilt durch 131 m² Wohnfläche · Baujahr 1975 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

Üblicher Marktpreis · Rodgau

3.494 €/m²typischer Wert

Spanne 3.013 – 4.107 €/m²

Quelle
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Eigentumswohnungen
Basis
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.435 €/m²Median · 19 Fälle

Mittlere Hälfte 1.921 – 3.127 €/m²

Baujahr
hier 1975Gruppe 1972
Zustand
hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe durchschnittlich
Wohnfläche
hier 131 m²Gruppe 82 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: durchschnittlich
Datenbasis
19 Objekte im Kreisgebiet aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 11 der 19 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Dieses Objekt liegt -18 % unter diesem Median.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 9,62 – 12,61 €/m² im Monat, typisch 11,12 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 19 Vergleichsobjekte anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 250 m entfernt (Nieder-Roden) — 2.272 €/m², Baujahr 1973, renovierungsbedürftig / einfach, 64 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Wertheimer Weg, DietzenbachEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)197290 m²sanierungsbedürftig94.000 €1.048 €07.10.20266,0 km
Rohrbrunner Weg, OrtskernrandEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)197272 m²sanierungsbedürftig84.600 €1.180 €03.11.20266,0 km
Michelstädter Weg, Michelstädter Weg, DietzenbachEigentumswohnung—73 m²unbewertet123.000 €1.688 €21.05.2026unbekannt
Spessartring, DudenhofenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1982107 m²sanierungsbedürftig190.000 €1.776 €15.01.20272,5 km
Dreieichstr., DietzenbachEigentumswohnung—111 m²unbewertet212.000 €1.910 €27.05.2026unbekannt
Kurt-Schumacher-Ring, EgelsbachEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)197348 m²durchschnittlich92.000 €1.931 €17.09.202615,0 km
Talstraße, DietzenbachEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1971111 m²durchschnittlich231.000 €2.079 €27.10.20267,0 km
Frankfurter Straße, Nieder-RodenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)197364 m²renovierungsbedürftig / einfach146.000 €2.272 €02.10.2026250 m
Babenhäuser Str., ZellhausenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1990105 m²renovierungsbedürftig / einfach240.000 €2.292 €02.10.20269,0 km
Römerstraße, DietzenbachEigentumswohnung—104 m²unbewertet252.000 €2.435 €10.06.2026unbekannt
Am Forsthaus Gravenbruch, Neu-IsenburgEigentumswohnung—85 m²unbewertet223.000 €2.634 €25.06.2026unbekannt
Am Frankfurter Weg, HeusenstammEigentumswohnung—82 m²unbewertet221.000 €2.703 €03.06.2026unbekannt
Auf dem Schnatzrod, DietzenbachEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)1972129 m²unbewertet357.000 €2.770 €19.08.20266,0 km
Schillerstraße, UrberachEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196251 m²durchschnittlich155.000 €3.022 €10.09.20266,0 km
Nassoviastr., LangenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)199866 m²durchschnittlich213.000 €3.232 €08.10.202615,0 km
Friedrichsring, Offenbach am MainEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)198241 m²unbewertet136.000 €3.322 €16.09.202613,0 km
Hainer Weg, HeusenstammEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196770 m²gepflegt235.000 €3.376 €24.09.20268,0 km
Bahnhofstraße, Neu-IsenburgEigentumswohnung—58 m²unbewertet210.000 €3.643 €29.04.2026unbekannt
WeiskirchenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196786 m²durchschnittlich1.068.000 €12.404 €26.10.20266,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
10 Fakten
01Bewertung202Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

2 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermutlich vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

4- Zimmer-Maissonettenwohnung in Rodgau-Nieder-Roden, ca. 131,36 qm Wohnfläche, Garagenstellplatz im Parkdeck, Außenbesichtigung

Datenhinweise
  • · Gute Datenbasis bezüglich des Gemeinschaftseigentums, jedoch erhebliche Unsicherheit bezüglich des Sondereigentums mangels Innenbesichtigung.
  • · Nur Außen- und Treppenhausbesichtigung möglich.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 29.06.2026, 03:36

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Offenbach, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.