ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Rodgau, Hessen

Das Versteigerungsobjekt ist eine 2-Zimmer-Maisonettewohnung (Split-Level) im 12. und 13. Obergeschoss eines ca. 13- bis 17-geschossigen Wohnhochhauses (Baujahr ca. 1973) in Rodgau-Nieder-Roden (Frankfurter Straße 86). Das Gebäude ist Teil einer größeren Wohnanlage mit insgesamt ca. 245 Einheiten. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 64,27 m², eine nach Süden ausgerichtete Terrasse (Sondernutzungsrecht) sowie einen dazugehörigen Garagenstellplatz. Die Wohnlage am Ortskernrand bietet eine gute Infrastruktur mit Geschäften des täglichen Bedarfs, Schulen und Nahverkehr in fußläufiger Entfernung. (Quelle: Gutachten S. 4, 6, 10, 13). Da der Sachverständige keinen Zutritt zur Wohnung erhielt, basiert die Bewertung auf einer Außen- und Treppenhausbesichtigung sowie Plänen. Das Gebäude wird von der Verwaltung in einem gepflegten Zustand gehalten, diverse Modernisierungen (Heizung und Aufzüge in 2025) wurden durchgeführt. Für die Wohnung selbst wird ein einfacher, baujahrestypischer Ausstattungsstandard mit üblichem Modernisierungs- und Renovierungsbedarf unterstellt. Ein Abstellraum außerhalb der Wohnung sowie der Garagenstellplatz sind dem Sondereigentum zugeordnet. (Quelle: Gutachten S. 4, 10, 12, 14). Ein zentrales und kritisches Risiko ist das im Grundbuch in Abteilung II eingetragene Nießbrauchrecht. Zudem wird das Objekt offenbar von der Nießbrauchberechtigten selbst bewohnt. Bleibt dieses Recht nach dem Zuschlag bestehen, hat der Erwerber kein Eigennutzungs- oder freies Vermietungsrecht. Ein weiteres Risiko ist die fehlende Innenbesichtigung, wodurch der tatsächliche Zustand der Wohnung, eventuelle Schäden oder Modernisierungsstaus unbekannt sind. (Quelle: Gutachten S. 4, 5, 7). Aufgrund des eingetragenen Nießbrauchrechts ist dieses Objekt für klassische Renditeinvestoren oder Selbstnutzer im gegenwärtigen Zustand hochgradig riskant und in der Regel ungeeignet, sofern das Recht nicht im Zuge des Verfahrens erlischt. Interessenten müssen zwingend vorab klären, ob das Nießbrauchrecht bestehen bleibt oder gelöscht wird. Der festgesetzte Verkehrswert von 146.000 € reflektiert den marktüblichen Wert ohne Berücksichtigung wertmindernder Rechte. (Quelle: Gutachten S. 7, 28).