ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Saalburg-Ebersdorf, Thüringen

Die bewertete Eigentumswohnung (Sondereigentum Nr. 30) befindet sich im zweiten Obergeschoss rechts eines im Jahr 1980 in massiver Montagebauweise (DDR-Plattenbau) errichteten Wohnblocks in der Friedrich-Wolf-Straße 31 in Saalburg-Ebersdorf. Die Wohneinheit verfügt über eine Wohnfläche von rund 46,5 m², die sich auf ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine Küche, einen Flur und ein Badezimmer verteilt. Zur Wohnung gehört zudem ein eigener Kellerraum mit einer Fläche von ca. 7,5 m². Die Gemeinde Saalburg-Ebersdorf im Saale-Orla-Kreis liegt landschaftlich reizvoll nahe der Talsperre Bleiloch, verzeichnet jedoch seit dem Jahr 2003 einen spürbaren Bevölkerungsrückgang von rund 20 %, was die langfristige Nachfrageentwicklung dämpft. Der bauliche Zustand des Sondereigentums ist stark durch einen Küchenbrand vom September 2025 beeinträchtigt. Die hauseigene Gastherme ist seither komplett funktionsunfähig, weshalb die Beheizung der Räume provisorisch über elektrische Hilfsmittel erfolgen muss. Ein Austausch der Gastherme wird laut Gutachten unter Berücksichtigung aktueller gesetzlicher Vorgaben rund 10.000 € kosten. Zudem klagen die Mieter über undichte Kunststofffenster, die provisorisch mit Schaumstoffbändern abgedichtet wurden. Notwendige Malerarbeiten nach dem Brand schlagen mit ca. 1.500 € zu Buche. Am gemeinschaftlichen Eigentum des Wohnkomplexes, wie den Treppenhäusern und der Fassade, besteht ebenfalls ein erheblicher und unübersehbarer Unterhaltsstau. In rechtlicher Hinsicht ist das Sondereigentum seit Mai 2018 an den aktuellen Mieter vermietet. Die vertragliche Nettokaltmiete liegt bei 200,00 € pro Monat (2.400,00 € p.a.) und weicht damit negativ von der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,93 €/m² ab. Dieser Minderertrag (Underrent) wurde im Gutachten mit einem Abschlag von rund 1.562 € bewertet. Weitere gravierende Lasten oder Wohnrechte in Abteilung II des Grundbuchs sind nicht vorhanden. Für Investoren stellt das Objekt trotz des extrem niedrigen Verkehrswerts von 12.200 € eine Herausforderung dar. Die sofort anfallenden Sanierungs- und Reparaturkosten verdoppeln das notwendige Startkapital nahezu auf rund 24.000 €. Aufgrund der bestehenden Vermietung eignet sich das Objekt vor allem als langfristige Kapitalanlage für erfahrene Investoren mit handwerklichem Netzwerk, die den Sanierungsstau kostengünstig auflösen und die Miete perspektivisch anpassen können.