ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Saalburg-Ebersdorf, Thüringen

Die zur Zwangsversteigerung stehende Eigentumswohnung (Sondereigentum Nr. 6) befindet sich in der Friedrich-Wolf-Straße 31 im Ortsteil Ebersdorf der thüringischen Gemeinde Saalburg-Ebersdorf, landschaftlich attraktiv im Naturpark Thüringer Schiefergebirge nahe der Bleilochtalsperre gelegen. Die Wohnung liegt im Erdgeschoss rechts eines dreigeschossigen, voll unterkellerten Wohnblocks, der um 1980 in DDR-Plattenbauweise (massive Montagebauweise) errichtet wurde. Zum Sondereigentum gehört ein Miteigentumsanteil von 23,00/1.000 am 2.919 m² großen Gesamtgrundstück sowie ein Kellerabteil mit ca. 7,50 m² Nutzfläche. Der demografische Trend ist mit einem Bevölkerungsrückgang von rund 20 % seit 2003 in der Region jedoch negativ zu bewerten. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 46,50 m², aufgeteilt auf zwei Zimmer, Flur, Küche und Bad. Das Badezimmer und die Fenster wurden im Zuge einer Teilsanierung in den Jahren 1997/1998 modernisiert. Die Wärme- und Warmwasserversorgung erfolgt autark über eine eigene Gastherme in der Wohnung. Die Ausstattung ist insgesamt als einfach und zweckmäßig einzustufen. Die Mieter berichten von undichten Fenstern in Wohn- und Schlafraum, die provisorisch abgedichtet werden mussten, weshalb ein kurzfristiger Instandhaltungsaufwand von geschätzten 340 € für neue Dichtungsprofile besteht. Zudem weist das Gemeinschaftseigentum wie Treppenhäuser und Fassaden einen deutlichen, teilweise erheblichen Unterhaltsstau auf. Die Wohnung ist seit dem 01.02.2016 stabil an denselben Mieter vermietet, wobei die tatsächliche Nettokaltmiete von 175,00 € pro Monat (3,76 €/m²) unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,83 €/m² liegt, was im Gutachten als Underrent mit einem wertmindernden Abschlag von 2.648,37 € berücksichtigt wurde. Ein wesentliches Risiko stellt der festgestellte Unterhaltsstau am Gemeinschaftseigentum dar, der zu zukünftigen Sonderumlagen führen kann. Des Weiteren ist der geplante zweite Rettungsweg für die ausgebauten Dachgeschossräume der Wohnanlage baulich noch nicht umgesetzt worden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von nur 21.800,00 € und einer aktuellen Bruttomietrendite von über 9,6 % bietet dieses Objekt eine hervorragende Cashflow-Gelegenheit für Anleger. Das bestehende, langfristige Mietverhältnis sichert sofortige Einnahmen. Unter Berücksichtigung notwendiger Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum und die Fensterreparatur handelt es sich um eine hochinteressante Investitionsmöglichkeit im Niedrigpreissegment.