ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Salzgitter, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die im Obergeschoss gelegene 2-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 39 in der Hagenstraße 14 in 38259 Salzgitter-Bad. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 41,80 m², aufgeteilt in zwei Zimmer, eine Wohnküche, ein Bad/WC und einen Flur. Zur Wohnung gehört zudem ein Kellerraum. Das Gebäude wurde um 1939 in massiver Bauweise errichtet und ist Teil einer größeren Wohnanlage mit insgesamt 82 Wohneinheiten, die sich auf 14 Mehrfamilienhäuser verteilen. Die Lage in Salzgitter-Bad wird als mittlere Wohnlage eingestuft, mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Bundesstraße B248. Da dem Gutachter der Zutritt verweigert wurde, basiert die Bewertung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung und den vorliegenden Bauakten. Das Gemeinschaftseigentum zeigt einen augenscheinlich vernachlässigten Zustand mit deutlichem Instandhaltungsstau. Die Putzfassade weist Rissbildungen auf, die Holzverkleidungen der Gauben sind verwittert und die Dacheindeckung ist überaltert. Der Zustand der Wohnung im Inneren (Sanitär, Heizung, Elektrik) ist gänzlich unbekannt. Aufgrund des Alters und des äußeren Eindrucks ist von einem erheblichen Modernisierungs- und Renovierungsbedarf auszugehen. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird auf lediglich 15 bis 20 Jahre geschätzt. Das Objekt birgt erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken. Es steht als Teil einer Gruppe baulicher Anlagen unter Denkmalschutz, was strenge Auflagen bei Sanierungen nach sich ziehen kann. Zudem ist im Grundbuch ein Sanierungsverfahren eingetragen; künftige Ausgleichsbeiträge sind somit möglich. Ein weiteres großes Risiko ist die fehlende Innenbesichtigung, weshalb der Gutachter einen Wagnisabschlag von 10 % vorgenommen hat. Positiv zu werten ist die Instandhaltungsrücklage der WEG, die sich zum Stichtag auf 261.261 Euro belief. Für Kapitalanleger bietet das Objekt trotz der Risiken Chancen. Da in einem früheren Termin der Zuschlag versagt wurde, fallen im kommenden Termin die gesetzlichen Bietgrenzen (§ 74a, 85a ZVG), was einen Erwerb weit unter dem ohnehin niedrigen Verkehrswert von 36.500 Euro ermöglicht. Investoren sollten jedoch die unkalkulierbaren Innenrenovierungskosten sowie die Denkmalschutzauflagen einpreisen. Das Objekt eignet sich vor allem für erfahrene Projektentwickler oder handwerklich versierte Käufer, die das Risiko einer Zwangsräumung oder Kernsanierung tragen können.