ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Salzgitter, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Wohnung Nr. 40 des Aufteilungsplanes) im Obergeschoss eines denkmalgeschützten Mehrfamilienhauses in der Hagenstraße 14, 38259 Salzgitter-Bad. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 41,30 m² (ermittelt nach dem Aufteilungsplan, da kein örtliches Aufmaß möglich war) und teilt sich in 2 Zimmer, eine Wohnküche, ein Bad/WC und einen Flur auf. Zur Wohnung gehört zudem ein Kellerraum. Das Gebäude ist Teil einer größeren Wohnanlage mit insgesamt 14 Mehrfamilienhäusern und 82 Wohneinheiten, die um das Jahr 1939 in Massivbauweise errichtet wurden. Die Lage im Stadtteil Salzgitter-Bad wird als durchschnittliche Wohnlage eingestuft, mit guter Anbindung an die Bundesstraße B248 und den öffentlichen Nahverkehr sowie einer soliden Nahversorgung. Da dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung verweigert wurde, basiert die Bewertung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung und den vorliegenden Bauakten. Das Gesamtgebäude befindet sich in einem augenscheinlich vernachlässigten Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau. Die Putzfassade weist Rissbildungen auf, die Holzverkleidungen der Gauben sind verwittert und die Dacheindeckung ist überaltert. Für die Wohnung selbst wird ein einfacher Ausstattungsstandard und ein erheblicher Modernisierungsbedarf angenommen. Die Fenster bestehen aus isolierverglasten Kunststoffelementen. Angaben zur Heizungsanlage und den sanitären Einrichtungen sind nicht gesichert; es wird von einer Gastherme ausgegangen. Ein wesentliches Risiko für Erwerber stellt die fehlende Innenbesichtigung dar, weshalb der Gutachter einen pauschalen Wagnisabschlag von 10 % vorgenommen hat. Zudem steht das Objekt als Teil einer Gruppe baulicher Anlagen unter Denkmalschutz, was zukünftige Sanierungen erschweren und verteuern kann. Im Grundbuch (Abteilung II) ist ein aktives Sanierungsverfahren eingetragen; Ausgleichsbeträge sind zwar noch nicht festgesetzt, können jedoch in Zukunft auf den Erwerber zukommen. Weiterhin ist ein Fernwärmeleitungsrecht mit Bauverbot eingetragen. Der Belegungsstatus ist unklar, wenngleich die Wohnung nach äußerem Anschein unbewohnt wirkt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 36.000 € (ca. 872 €/m²) ist die Wohnung preislich sehr attraktiv und eignet sich für risikobereite Kapitalanleger oder Handwerker, die den Sanierungsaufwand in Eigenleistung bewältigen können. Da die gesetzlichen Bietgrenzen (§ 74a, § 85a ZVG) in diesem Folgetermin nicht mehr gelten, besteht die Chance auf einen sehr günstigen Erwerb unterhalb des Verkehrswertes. Investoren müssen jedoch erhebliche finanzielle Puffer für die anstehende Sanierung der Wohnung sowie für potenzielle zukünftige Sonderumlagen der WEG (Instandhaltungsrücklage der WEG betrug im Mai 2024 ca. 261.261 €) einplanen.