ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Schwentinental, Schleswig-Holstein

Das Versteigerungsobjekt betrifft das Wohnungseigentum Nr. 31 im 3. Obergeschoss links der Wohnanlage Elsterweg 3 im Ortsteil Klausdorf der Stadt Schwentinental. Das Gebäude ist Teil einer aus vier unterkellerten Mehrfamilienhäusern bestehenden Gesamtanlage mit 32 Wohneinheiten, die 1965 in massiver Zeilenbauweise fertiggestellt wurde. Das Gesamtgrundstück der Gemeinschaft (Flurstücke 12/153 und 12/164) umfasst 3.555 m², woran ein Miteigentumsanteil von 349/10.000 besteht. Die Wohnlage präsentiert sich als ruhiges, reines Wohngebiet in einer verkehrsberuhigten Stichstraße mit sehr guter regionaler Verkehrsanbindung an Kiel über die B 76. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 79,46 m², aufgeteilt auf 2 2/2 Zimmer, Flur, Duschbad, Küche, Abstellraum und eine nach Süd-Südost ausgerichtete Loggia. Der Wohnung sind je ein Abstellraum im Keller- sowie im Dachgeschoss zugeordnet. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem weitgehend gepflegten Zustand; die Fassade ist mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen, und die Beheizung erfolgt zentral über eine Ölheizung aus dem Jahr 2008. Die Wohnung selbst weist jedoch einen deutlichen Renovierungs- und Instandhaltungsstau auf: Im Duschbad und an Fensterdichtungen sind Feuchteverfärbungen und Schimmelspuren feststellbar, Teile der Elektrik liegen unvollendet auf Putz und der Parkettboden bedarf der Überarbeitung. Besondere Beachtung verdient ein bestehender Konflikt innerhalb der Eigentümergemeinschaft bezüglich unzureichend dimensionierter Heizkörper in der Wohnung. Aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen geht hervor, dass der Sondereigentümer bereits mehrfach unter Frist- und Klageandrohung aufgefordert wurde, geeignete Heizkörper installieren zu lassen (Kosten lt. Angebot rd. 4.317 €). Der Gutachter hat für diese Heizkörpererneuerung sowie die sonstigen Beseitigungskosten für Mängel einen pauschalen Sonderabschlag von 15.000,00 € beim Ertragswert berücksichtigt. Das Objekt ist seit 2016 vermietet; die Mieterin zahlt laut eigener mündlicher Angabe 910,00 € monatlich warm, wobei ein schriftlicher Mietvertrag nicht vorgelegt werden konnte. Rechtliche Sonderbelastungen in Abteilung II des Grundbuchs bestehen neben dem Versteigerungsvermerk nicht; Altlasten und Denkmalschutz sind nicht verzeichnet. Der ermittelte Verkehrswert von 153.000,00 € basiert sachgerecht auf dem Ertragswertverfahren und spiegelt die Mängel sowie die bestehenden Risiken im Sondereigentum wider. Für Investoren stellt das Objekt eine grundsätzlich solide Gelegenheit im Kieler Umland dar, verlangt jedoch die Bereitschaft zur technischen Nachbesserung und konstruktiven Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft.