ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Solingen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Maisonettewohnung (Wohneigentum Nr. 2) in einem Vierfamilienhaus in Solingen-Gräfrath, Baujahr 2001. Zum Objekt gehören ein Kellerraum sowie Sondernutzungsrechte an einer Gartenfläche und einem Pkw-Stellplatz. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 374.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär über das Vergleichswertverfahren, gestützt durch das Ertragswert- und Sachwertverfahren. Dabei wurden erhebliche Abschläge für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale aufgrund von Mängeln und Schäden vorgenommen. Die Wohnung mit ca. 120,5 m² Wohnfläche und ca. 23,83 m² Nutzfläche (Keller) wird derzeit eigengenutzt. Eine Ist-Miete liegt daher nicht vor. Die marktübliche Miete wird auf ca. 1.120 €/Monat für die Wohnung und 30 €/Monat für den Pkw-Stellplatz geschätzt, was einem jährlichen Marktmietpotenzial von 13.800 € entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 3,69 % bezogen auf den Verkehrswert. Der Zustand des Objekts ist als stark sanierungsbedürftig einzuschätzen. Am Sondereigentum wurden unter anderem eine nicht funktionierende Fußbodenheizung, Warmwasserbereitung und Whirlpool-Funktion festgestellt. Der Balkon ist mangelhaft abgedichtet, der Marmorboden weist Risse auf, und ein Fenster ist schadhaft. Der Kellerraum steht bei Starkregen unter Wasser. Am Gemeinschaftseigentum sind Schäden an der Fassade, aufreißender Sockelputz, unterdimensionierte Hofentwässerung und Hebeanlage sowie freiliegende Stromkabel vorhanden. Die Instandhaltungsrücklagen sind für die benannten Mängel unzureichend. Ein verbrauchsbasierter Energieausweis (106,9 kWh/(m²a), Stufe D) liegt vor. Der Gutachter hatte nur teilweisen Innenzugang zur Wohnung; technische Installationen wurden nicht auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft. Aussagen zu verdeckten Schäden, Baugrund, Altlasten, Bauphysik, Statik, Feuchteursachen oder Schädlingsbefall wurden nicht getroffen. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen wurde unterstellt. Die vorgenommenen Wertabschläge sind wertermittlungstechnische Ansätze und keine exakten Kostenkalkulationen, was ein Risiko für den Erwerber darstellt. Im Grundbuch sind ein Zwangsversteigerungs- und ein Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen. Eine Baulast (Abstandsfläche) ist registriert, gilt aber als löschungsfähig. Die Obere Holzstraße ist noch nicht endgültig erschlossen, sodass künftig Erschließungsbeiträge anfallen können. Die unzureichenden Instandhaltungsrücklagen und das Defizit durch Säumnisse des Wohneigentums Nr. 2 erfordern voraussichtlich Sonderumlagen. Diese Punkte müssen vor einem Gebot detailliert geprüft und im Kaufpreis berücksichtigt werden.