ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Stolberg, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Eschweiler versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Eigentumswohnung Nr. 7 in der Werkstraße 48, 52224 Stolberg-Zweifall, mit einem festgesetzten Verkehrswert von 117.000 EUR. Das Objekt umfasst einen 60/750 Miteigentumsanteil an einem 1.860 m² großen Grundstück, verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss sowie einem Sondernutzungsrecht an einem Außenstellplatz Nr. 700. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, gestützt durch das Vergleichswertverfahren. Ein Bodenrichtwert von 195 EUR/m² zum Stichtag 01.01.2025 wurde zugrunde gelegt. Die Eigentumswohnung verfügt über rund 59 m² Wohnfläche, aufgeteilt in zwei Zimmer, Küche, Diele, Flur, Bad, Balkon und einen Kellerraum. Die Wohnung steht seit etwa Mitte 2024 leer. Die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete wird im Gutachten mit ca. 442,50 EUR monatlich für die Wohnung und 20 EUR für den Außenstellplatz, insgesamt 463 EUR monatlich, beziffert. Dies ergibt ein jährliches Marktmietpotenzial von 5.556 EUR. Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1995 errichtet und befindet sich überwiegend im ursprünglichen Konstruktions- und Ausstattungszustand. Das Kellergeschoss wurde nach dem Hochwasser 2021 saniert, wobei jedoch noch Restarbeiten wie die Erneuerung von Pumpen, Fugenversiegelung und Regenwasserentwässerung ausstehen. Am Gemeinschaftseigentum sind Ausblühungen und Verfärbungen an der Fassade ersichtlich. Die Wohnung selbst weist Renovierungsbedarf (Kratzspuren, Gebrauchsspuren) und den notwendigen Austausch eines Fensters auf. Ein Energieausweis liegt nicht vor; die Heizungsanlage (Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung) wurde erneuert, und die Energieeffizienzklasse wird überschläglich mit 'C' angenommen. Die Gutachterin konnte die Eigentumswohnung Nr. 7 nicht von innen besichtigen, der Zugang beschränkte sich auf das Treppenhaus und Teilbereiche des Kellergeschosses. Die Angaben zum Sondereigentum basieren daher auf Unterlagen und Fotos Dritter. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten wurde ein pauschaler Risikoabschlag von 1.500 EUR für das Sondereigentum sowie 800 EUR für Mängel am Gemeinschaftseigentum im Verkehrswert berücksichtigt. Funktionsprüfungen technischer Einrichtungen und materialzerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt. Im Grundbuch ist ein Hochspannungsleitungsrecht in Abteilung II lfd. Nr. 1 eingetragen, dessen Ersatzwert mit 0 EUR angesetzt wurde, da vor Ort keine Leitungen ersichtlich waren und Versorgerunternehmen keine Berechtigung beanspruchen. Eine Eigentumsvormerkung (bedingter Rückübertragungsanspruch) ist ebenfalls in Abteilung II lfd. Nr. 4 vermerkt. Das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Vor dem Zuschlag sind die WEG-Protokolle, der tatsächliche Innenzustand der Wohnung und die genaue Kostenkalkulation für die ausstehenden Restarbeiten am Gemeinschaftseigentum zu prüfen.