ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Suhl, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 2 in einem freistehenden, teilunterkellerten Zweifamilienhaus in der Kleinen Gartenstraße 19 in 98529 Suhl. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1902 in Fachwerk- und Mischbauweise errichtet und ca. 1991 um einen rückwärtigen Anbau erweitert. Die zu bewertende Einheit erstreckt sich über das Dachgeschoss sowie den ausgebauten Spitzboden und umfasst eine Wohnfläche von ca. 69,00 m² (DG ca. 58,70 m², Spitzboden ca. 10,30 m²). Zur Wohnung gehören ein hälftiger Miteigentumsanteil am insgesamt 456 m² großen Gesamtareal (Flurstücke 62/1 und 74/2) sowie Sondernutzungsrechte an der rückwärtigen Gartenfläche, einem Carport und Nebengebäuden. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes und der Sondereigentumseinheit wird als mäßig eingestuft. Es besteht ein hoher Sanierungs- und Renovierungsstau. Im Kellerbereich zeigen sich erhebliche Putz- und Salpeterschäden sowie eine schadhafte Kellertreppe. Die Wohnungsausstattung (u. a. Fenster, Türen, Sanitäranlagen) ist abgewohnt und erneuerungsbedürftig. Für notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen hat die Gutachterin einen pauschalen Vorabzug von 300,00 €/m² Wohnfläche (anteilig 21.000,00 €) im Sachwertverfahren angesetzt. In rechtlicher Hinsicht ist die Zweier-WEG ohne professionelle Verwaltung organisiert; es existieren weder ein Wirtschaftsplan noch eine Instandhaltungsrücklage. Da beide Miteigentumsanteile jeweils 50 % betragen, erfordern Beschlüsse zum Gemeinschaftseigentum Einstimmigkeit, was ein erhöhtes Konfliktpotenzial birgt. Zudem liegt für den Ausbau des Spitzbodens nach 1990 keine explizite Baugenehmigung vor, sodass die Legalität nur eingeschränkt unterstellt werden kann. Das Objekt wird derzeit vom Eigentümer bewohnt, Mietverhältnisse bestehen nicht. Der Verkehrswert wurde sachwertorientiert unter Berücksichtigung von Marktanpassungen und Bauschäden auf 43.000,00 € festgesetzt. Das Objekt bietet günstigen Wohnraum mit Gartennutzung, verlangt vom Erwerber jedoch Verhandlungsgeschick mit dem Miteigentümer und finanzielle Reserven für die energetische und bauliche Grundsanierung.