ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Sundern, Nordrhein-Westfalen

Die zur Zwangsversteigerung stehende Eigentumswohnung (Nr. 3 des Aufteilungsplanes) befindet sich im Obergeschoss rechts eines im Jahr 1995 fertiggestellten Sechsfamilienhauses in der Wilhelm-Hauff-Straße 35 in 59846 Sundern. Mit einer Wohnfläche von rund 85,26 m² und einer Aufteilung in vier Zimmer, Küche, Bad, Flur und Balkon bietet die Wohnung eine zeitgemäße und zweckmäßige Raumaufteilung, die sich gut für Familien oder als Kapitalanlage eignet. Zum Sondereigentum gehören zudem ein Kellerraum (Nr. 3) im Kellergeschoss sowie ein Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz auf dem insgesamt 502 m² großen Grundstück (Miteigentumsanteil von 1.841/10.000). Der bauliche Zustand des im Massivbau errichteten Gebäudes wird im Exposé der Sachverständigen Lydia Schmidt (Stichtag 31.03.2026) allgemein als befriedigend eingestuft. Das Wohnhaus verfügt über ein Holzsatteldach mit Betondachsteinen und eine mit einem Wärmedämmverbundsystem ertüchtigte Giebelfassade. Die Ausstattung umfasst Kunststofffenster mit Wärmeschutzverglasung aus dem Jahr 1995 und eine zentrale Gasheizung. Jedoch bestehen am Gemeinschaftseigentum punktuelle Sockel- und Fassadenschäden sowie Verschiebungen im Betonsteinpflaster der Außenanlagen. Wesentliche Mängel im Sondereigentum betreffen zudem die abweichende tatsächliche Stellplatzanordnung im Vergleich zur Teilungserklärung. Das größte Risiko für Erwerber stellt die verweigerte Innenbesichtigung dar. Nach telefonischer Auskunft des selbstnutzenden Eigentümers sind Schäden innerhalb der Wohnung vorhanden, deren genaue Art, Umfang und Beseitigungskosten mangels Zutritts unklar bleiben. Zudem wies die Instandhaltungsrücklage für die Wohnung zum Bewertungsstichtag einen offenen Saldo von 8.367,49 € auf, der vom Eigentümer noch zu zahlen ist – hier drohen dem Erwerber eventuelle Nachzahlungsverpflichtungen. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Sachverständige hat diese Risiken durch einen merklichen Abschlag bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen in Höhe von -24.052,30 € berücksichtigt. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der festgesetzte Verkehrswert von 133.000,00 € (ermittelt im Ertragswertverfahren, gestützt durch einen Sachwert von 134.000,00 €) die bekannten Mängel und das Besichtigungsrisiko bereits teilweise abbildet. Für risikoaffine Investoren mit solidem Sanierungsbudget und rechtlichem Know-how bietet das Objekt bei entsprechendem Abschlag im Versteigerungstermin eine interessante Einstiegschance. Konservative Anleger sollten aufgrund der unkalkulierbaren Innenrenovierungskosten und der ungeklärten Rücklagensituation jedoch Abstand nehmen.