ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Waltrop, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Recklinghausen versteigert am 09.09.2026 um 11:00 Uhr ein Sondereigentum an einem Einfamilienhaus in Waltrop, Im Hirschkamp 29 A, zum Verkehrswert von 237.000 €. Das Objekt ist Teil eines Grundstücks, das nach dem Wohnungseigentumsgesetz in zwei ideelle Miteigentumsanteile aufgeteilt wurde. Die Bewertung erfolgte nach dem Sachwertverfahren, wobei ein Risikoabschlag von 15% für die fehlende Innenbesichtigung und weitere Abschläge für Grundbucheintragungen vorgenommen wurden. Die Eigentümerin des nicht zum Verfahren gehörenden Nachbarhauses hat Verkaufsabsichten geäußert, was eine potenzielle Erwerbsmöglichkeit beider Anteile eröffnen könnte. Das Einfamilienhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 108 m² und eine wohnliche Nutzfläche von ca. 10 m². Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 1.008 m². Das Objekt wird von der Eigentümerin selbst genutzt; Mietverhältnisse sind nicht bekannt. Eine WEG-Verwaltung ist nicht vorhanden, und es wird vermutet, dass keine Rücklagen gebildet wurden. Die Instandhaltung des Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Eigentümer, während Gartenflächen im Gemeinschaftseigentum stehen. Das Gebäude aus dem Baujahr 1974 befindet sich in einem weitestgehend ursprünglichen, bauzeittypischen Zustand mit beginnendem Pflegestau. Von außen waren kleinere Schäden wie eine beschädigte Fensterscheibe erkennbar. Der Wärmeschutz wird als einfach und nicht mehr zeitgemäß eingeschätzt, was zu hohen Energiekosten führen kann. Die vorhandene Öl-Zentralheizung ist ab 2026 nur noch unter verschärften Bedingungen austauschbar. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Sachverständige konnte das Objekt an zwei Ortsterminen (22.09.2025 und 10.11.2025) nur von der Straße und dem Zugang zur Haustür besichtigen. Ein Innenzugang wurde nicht ermöglicht, ebenso wenig die Besichtigung des Gartens und der Rückseite des Hauses. Die Baubeschreibung und Flächenangaben basieren daher auf äußerem Augenschein, Bauakten, Luftbildern und Annahmen, was zu erhöhten Unsicherheiten führt. Technische Prüfungen, wie die Funktionsfähigkeit der Heizung oder Schadstoffanalysen, wurden nicht durchgeführt. Im Grundbuch sind eine Grunddienstbarkeit (Grenzbebauungsrecht), eine Rückauflassungsvormerkung und ein Vorkaufsrecht eingetragen. Die juristische Gültigkeit der Rückauflassungsvormerkung ist unklar und könnte bei Fortbestehen zu erheblichem Wertverlust führen. Zudem existieren Nebengebäude im Garten ohne bekannte Baugenehmigung. Diese rechtlichen und baulichen Unsicherheiten müssen vor einem Gebot detailliert geprüft und im Kaufpreis berücksichtigt werden.