ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wegberg, Nordrhein-Westfalen

Das angebotene Zwangsversteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 8 im zweiten Obergeschoss eines dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses, das im Jahr 1990 auf einem 481 qm großen Grundstück errichtet wurde. Die Liegenschaft liegt in zentraler Fußgängerzonenlage von Wegberg (Hauptstraße 14-20) und beherbergt insgesamt sieben Gewerbe- sowie acht Wohneinheiten. Die Wohnung verfügt über eine großzügige Wohnfläche von 97,84 qm, aufgeteilt auf Flur, Gäste-WC, Badezimmer, Wohn-/Esszimmer mit Kochbereich sowie zwei Schlafzimmer. Ein Balkon oder eine Loggia sind nicht vorhanden. Der amtliche Verkehrswert wurde gerichtlich auf 190.000,00 Euro festgesetzt, basierend auf einer gleichgewichteten Kombination aus Vergleichs- und Ertragswertverfahren.\n\nDer bauliche Zustand des Gebäudes ist altersgemäß normal. Die Wohnung selbst weist einen weitgehend soliden Unterhaltungszustand auf, weist jedoch punktuelle Schäden auf. Hierzu zählen kleinere Fliesenschäden im Badezimmer sowie notwendige Erneuerungen der elastischen Fugen und leichte Beschädigungen an den Innentüren. Die Gutachter haben für die Behebung dieser Mängel einen pauschalen Wertabzug von 1.000,00 Euro vorgenommen. Positiv hervorzuheben ist die vorhandene Teilmöblierung inklusive Einbauküche, die mit einem Wert von 5.000,00 Euro im Verkehrswert berücksichtigt wurde. Ein wesentlicher Nachteil ist das Fehlen jeglicher Abstellräume im Keller sowie das Nichtvorhandensein eines eigenen Pkw-Stellplatzes.\n\nBesonderes Augenmerk müssen Investoren auf die administrativen und finanziellen Risiken der Eigentümergemeinschaft legen. Laut Auskunft der Verwaltung beträgt die Instandhaltungsrücklage aktuell 0,00 Euro, und es bestehen erhebliche Hausgeldrückstände. Zudem liegt ein gravierender Fehler in den Stammdaten der WEG-Verwaltung vor, da die Wohnung fälschlicherweise als Einheit 'WE 01' im ersten Obergeschoss geführt wird. Das monatliche Hausgeld beläuft sich laut Wirtschaftsplan 2025 auf ca. 440,00 Euro. Da die genaue Miethöhe der derzeit vermieteten Wohnung nicht ermittelt werden konnte, basiert die Ertragswertberechnung auf einer marktüblichen fiktiven Miete von 6,55 Euro pro qm.\n\nFazit: Für renditeorientierte Investoren bietet diese Wohnung in stabiler Innenstadtlage von Wegberg eine interessante Einstiegsgelegenheit, sofern das Objekt unterhalb des Verkehrswertes zugeschlagen wird. Die bestehenden Risiken im Bereich der Hausverwaltung und der Rücklagen erfordern ein aktives Management nach dem Erwerb. Ein Erwerb empfiehlt sich primär für erfahrene Anleger, die bereit sind, die WEG-Strukturen zu ordnen und die Mieteinnahmen zu optimieren.