TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Wiesbaden, Hessen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist eine Eigentumswohnung (2 ZKB) nebst Loggia im Erdgeschoss links eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses (Frank-Wedekind-Straße 4) in 65201 Wiesbaden, Stadtteil Schierstein (Siedlung Freudenberg). Zur Wohnungseinheit Nr. 25 gehören ein Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum (SN 35) sowie an drei Pkw-Außenstellplätzen (ST 2, ST 37 und ST 38). Das Gesamtgrundstück der Wohnanlage mit 48 Einheiten umfasst 4.592 m² Gebäude- und Freifläche sowie drei Stellplatzflurstücke mit zusammen 675 m². Die Makrolage in Wiesbaden zeichnet sich durch eine starke Wirtschaftskraft und hohe Kaufkraft aus; die Mikrolage in der Freudenberg-Siedlung wird vom Gutachter als mittlere bis gute Wohnlage mit guter Verkehrsanbindung eingestuft. Das Gebäude wurde ca. 1971 in Massivbauweise errichtet (Rohbauabnahme laut Gutachterausschuss 1969) und hinterlässt von außen einen zufriedenstellenden Eindruck. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2019 (2022 erneuert, hydraulischer Abgleich 2024). Da dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung verwehrt wurde, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Ausstattung und Zustand der ca. 41,02 m² großen Wohnung wurden im Gutachten fiktiv als durchschnittlich unterstellt, jedoch durch einen Sicherheitsabschlag in Höhe von 12.000,00 € pauschal wertmindernd berücksichtigt. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Die Wohnung ist laut Aktenlage vermietet (Mietvertrag vom 31.05.2021 liegt vor). Der Antragsgegner behauptet das Vorhandensein von erheblichem Schimmelbefall an den Außenwänden sowie Asbestbelastungen im Bereich von Bodenbelägen und Lüftungsschächten, was mangels Innenbesichtigung gutachterlich weder verifiziert noch quantifiziert werden konnte. Im Baulasten- und Verdachtsflächenkataster (Altlasten) sind keine Eintragungen verzeichnet; Denkmalschutz besteht nicht. Der festgesetzte Verkehrswert von 135.000,00 € wurde im Vergleichswertverfahren ermittelt (bereinigter Wohnungs-Vergleichswert 114.604,95 € zzgl. 20.400,00 € für die 3 Stellplätze abzüglich Sicherheitsabschlag, gerundet auf 135.000,00 €). Für Bieter bietet das Objekt durch die gefragte Kleinwohnungsgröße und die Stellplätze Potenzial, erfordert jedoch zwingend finanzielle Reserven zur Beseitigung möglicher Mängel nach dem Zuschlag.