ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine außergewöhnlich großzügige Eigentumswohnung im 5. Obergeschoss des sogenannten 'City-Centers' in Wuppertal-Elberfeld (Armin-T.-Wegner-Platz 7 u.a.). Die Wohneinheit verfügt über eine Wohnfläche von rund 243 m² und ist rechtlich als Erbbaurecht ausgestaltet, welches bis zum 31.12.2078 läuft (Restlaufzeit ca. 54 Jahre). Die Lage zeichnet sich durch ihre absolute Zentralität direkt in der Fußgängerzone aus, wodurch Bahnhöfe, Schwebebahn und Nahversorgung fußläufig erreichbar sind. Zum Sondereigentum gehört zudem ein Kellerraum im Untergeschoss, und es besteht ein Sondernutzungsrecht an zwei PKW-Stellplätzen (Nr. 85 und 86) in der Tiefgarage, die über eine Kfz-Aufzugsanlage erschlossen wird. Die Wohnung selbst wurde im Jahr 1981 fertiggestellt und befindet sich laut Gutachten in einem insgesamt guten, gepflegten Zustand. Im Jahr 2009 wurden wesentliche Teile der Ausstattung wie Bäder, Innentüren, Steckdosen und Bodenbeläge (polierte Steinzeugfliesen) modernisiert. Die Wohnung verfügt über ein offenes Atrium (ca. 20 m²) sowie zwei große Balkone. Einschränkend muss erwähnt werden, dass in der Küche die Anschlüsse für Herd und Wasser fehlen und an einer Flurwand ein Feuchteschaden mit Schimmelpilzbefall vorliegt, dessen Beseitigungskosten auf 2.500 € geschätzt werden. Die Fenster stammen überwiegend noch aus dem Baujahr 1981. Das größte Risiko dieses Investments liegt im massiven Instandhaltungsrückstau des Gemeinschaftseigentums, der vom Verwalter auf über 11,9 Millionen Euro beziffert wird (davon allein 3,1 Millionen Euro für das Parkdeck). Es bestehen erhebliche bauliche Mängel an Abdichtungen, dem Parkdeck sowie der Kfz-Aufzugsanlage, die regelmäßig ausfällt. Zudem ist die WEG finanziell instabil; die Erhaltungsrücklage war Ende 2023 komplett aufgezehrt, und es stehen teure Sonderumlagen bevor. Die Gutachterin hat daher pauschale Wertminderungen von 25.000 € für den Sanierungsstau und 10.000 € für die Zahlungsausfälle anderer Miteigentümer vorgenommen. Zusammenfassend reflektiert der festgesetzte Verkehrswert von 236.000 € diese gravierenden Mängel bereits teilweise durch den Ansatz des Vergleichswerts aus Liegenschaftsdaten. Für Investoren stellt dieses Objekt trotz des günstigen Quadratmeterpreises ein hochriskantes Investment dar. Ohne eine detaillierte Kalkulation der zukünftigen Sonderumlagen und ohne Berücksichtigung der laufenden Erbbauzinszahlungen (Abteilung II Belastungen) droht dieses Objekt zu einer unkalkulierbaren Kostenfalle zu werden. Ein Erwerb ist nur mit sehr hohem Risikoabschlag ratsam.