KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1901 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 1) im Erdgeschoss links eines denkmalgeschützten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1901 in Zeitz. Die Wohnfläche beträgt rund 103 m²; dem Sondereigentum sind ein Kellerraum sowie das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz (Nr. 7) zugeordnet. Das Objekt ist vermietet und weist einen festgesetzten Verkehrswert von 90.000 € auf (versteigert werden zwei Miteigentumshälften zu je 45.000 €). Im Objekt wurden Feuchteschäden festgestellt (insbesondere im Gästezimmer), und in der WEG besteht eine Sonderumlage wegen drohender Hausausfälle bei drei Einheiten.

Biet-Score

Ausgeglichen · 69 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für renditeorientierte Kapitalanleger oder Handwerker, die bereit sind, bestehende Feuchteschäden zeitnah instand zu setzen und Sonderumlagen innerhalb der WEG mitzutragen. Bei einem moderaten Verkehrswert von 90.000 € (ca. 874 €/m²) bietet die vermietete 4-Zimmer-Wohnung eine solide Basis im regionalen Mietmarkt. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe die Ursache der Feuchtigkeit im Gästezimmer sowie die finanzielle Stabilität der Eigentümergemeinschaft und den Zustand der 90er-Jahre-Heizung einkalkulieren.

Chancen

6

Bestehende Vermietung bietet unmittelbares Ertragspotenzial nach Erwerb.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Objekt & Lage: Die angebotene 4-Zimmer-Eigentumswohnung befindet sich im Erdgeschoss links eines voll unterkellerten, dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit ausgebautem Mansarddachgeschoss in der Einsteinstraße 5 in 06712 Zeitz. Das Ursprungsbaujahr datiert auf ca. 1901 innerhalb eines durch Gründerzeitbauten geprägten Wohngebiets im Ortskern von Zeitz. Das Gesamtgrundstück (Flurstück 137/6, Flur 43) umfasst 729 m² mit einem Miteigentumsanteil von 1.492,3752/10.000. Die Wohnfläche beträgt rund 103 m² und verteilt sich auf Flur, Küche, Bad, Wohn-, Schlaf-, Arbeits- und Gästezimmer. Zur Wohnung gehören der Kellerraum Nr. 1 sowie das Sondernutzungsrecht am Pkw-Außenstellplatz Nr. 7; zudem bestehen Mitbenutzungsrechte an Fahrradkeller, Trockenraum und Hofflächen. Zustand & Ausstattung: Das Gebäude befindet sich in einem durchschnittlichen bis teilweise gepflegten Zustand. Umbau- und Sanierungsmaßnahmen an der Gesamtanlage sowie Modernisierungen (u.a. Kunststofffenster mit Zweifachverglasung, Leitungssysteme, Bäder) erfolgten überwiegend ab Mitte der 1990er Jahre. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung mit Warmwasserbereitung aus den frühen 1990er Jahren mit Rippenheizkörpern. Ein Energieverbrauchsausweis weist die Effizienzklasse D aus (gültig bis April 2034). Für die Wohnung besteht Unterhaltungsbedarf: Im Gutachtenauszug und der Bekanntmachung werden explizit Feuchteschäden erwähnt, die sich mehrheitlich an Wänden und Fensterscheiben des Gästezimmers zeigen und im Verkehrswert berücksichtigt wurden. Rechte, Lasten & WEG-Situation: Das Gebäude ist als Baudenkmal / Kulturdenkmal eingetragen. Altlasteneintragungen oder bauordnungsbehördliche Verfahren liegen nicht vor. Innerhalb der Eigentümergemeinschaft wurde 2025 wegen drohenden Hausgeldausfalls bei drei Einheiten eine Sonderumlage über 7.000 € sofort sowie 5.000 € über einen erweiterten Wirtschaftsplan für 2026 beschlossen. Die Wohnung ist vermietet. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 90.000 € bietet die Einheit eine attraktive Einstiegsmöglichkeit für Kapitalanleger. Das Investitionsprofil erfordert jedoch finanzielle Reserven für die anstehende Beseitigung der Feuchteschäden, künftige WEG-Umlagen sowie den mittelfristigen Austausch der Heizanlage.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

4-Raum-Wohnung mit Küche, Bad, Flur, Keller und Kfz-Stellplatz, ca. 103 qm Wohnfläche; in einem 1901 erbauten, denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus, zentrumsnah in einem überwiegend aus der Gründerzeit stammenden Wohngebiet gelegen; vermietet

Hinweise zur Datenlage

Solide Datengrundlage aus gerichtlicher Bekanntmachung, Deckseite und maßgeblichen Auszügen des Wertgutachtens (Baubeschreibung, Lage, Flächenermittlung, Grundrisse).
Gutachterliche Feststellungen zu Grundriss, Ausstattung und Feuchteschäden liegen vor.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0005 K 0026/2025
Amtsgericht: Zeitz
Bundesland: Sachsen-Anhalt

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 16.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1901

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 90.000 €
Wohnfläche: 103 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1.492,3752/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 108,79 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Einsteinstraße
Hausnummer: 5
PLZ: 06712
Ort: Zeitz
Stadtteil: Innenstadt

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 2 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Versteigert wird

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Bei einer Bruchteilsversteigerung bezieht sich der Verkehrswert nur auf den versteigerten Anteil — ein Preis je m² auf die volle Wohnfläche wäre systematisch zu niedrig. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.036 €/m²Median · 15 Fälle
Spanne	760 – 1.341 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.036 €/m²Median · 15 Fälle

Spanne: 760 – 1.341 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 80 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1901 gegenüber typisch 1981).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage	15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 15 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage: 15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 15 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1901Gruppe 1981
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe durchschnittlich

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,00 – 6,00 €/m² im Monat, typisch 5,50 €/m² · Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt (Gutachterausschuss), 2025

Alle 15 Vergleichsobjekte anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 500 m entfernt — 687 €/m², Baujahr 1893, durchschnittlich, 47 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hospitalstraße, Zeitz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1893	47 m²	durchschnittlich	32.000 €	687 €	01.02.2027	500 m
Hospitalstraße, Zeitz	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	50 m²	durchschnittlich	35.000 €	696 €	02.02.2027	500 m
An der Magistrale, Halle	Eigentumswohnung	—	66 m²	unbewertet	47.000 €	707 €	28.04.2026	unbekannt
Einsteinstr., Zeitz	Eigentumswohnung	—	65 m²	unbewertet	48.000 €	738 €	18.05.2026	unbekannt
Burgwerbener Straße, Weißenfels	Eigentumswohnung	—	49 m²	unbewertet	38.000 €	782 €	06.05.2026	unbekannt
Grabengasse, Quedlinburg	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1987	94 m²	sanierungsbedürftig	77.000 €	819 €	11.02.2027	unbekannt
Karl-Marx-Str., Zerbst/Anhalt	freistehendes Mehrfamilienhaus, 6 Eigentumswohnungen	1900	350 m²	renovierungsbedürftig / einfach	287.500 €	821 €	12.11.2026	unbekannt
An den Ellern, Weißandt-Gölzau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1994	70 m²	durchschnittlich	72.500 €	1.036 €	25.11.2026	unbekannt
Birkholzer Weg, Neustädter Feld	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1981	70 m²	renovierungsbedürftig / einfach	75.000 €	1.069 €	07.10.2026	unbekannt
Arthur-Scheibner-Ring, Mücheln	Eigentumswohnung	—	59 m²	unbewertet	69.000 €	1.178 €	05.05.2026	unbekannt
Elbstraße, Schönebeck	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1996	87 m²	unbewertet	110.000 €	1.264 €	12.01.2027	unbekannt
Poststraße, Alt Olvenstedt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	99 m²	renovierungsbedürftig / einfach	140.000 €	1.419 €	11.01.2027	unbekannt
Neidschützer Straße, Naumburg (Saale)	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1981	58 m²	durchschnittlich	104.000 €	1.788 €	12.11.2026	25,0 km
Sonnenallee, Magdeburg	Eigentumswohnung	—	73 m²	unbewertet	160.000 €	2.192 €	20.05.2026	unbekannt
Kapellenstraße, Buckau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2019	142 m²	gepflegt	400.000 €	2.815 €	23.11.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Burgenlandkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart