ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Alfter, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt liegt in Alfter, Landgraben 30, rund 500 Meter vom Ortskern entfernt. Es handelt sich um ein 495 m² großes, voll erschlossenes Grundstück in einer ruhigen, wenig befahrenen 30er-Zone, die als durchschnittliche Wohnlage klassifiziert wird. Das einseitig angebaute Einfamilienhaus setzt sich aus einem zweigeschossigen, vollunterkellerten Vorderhaus (Baujahr ca. 1904) und einem eingeschossigen, teilunterkellerten Hinterhaus zusammen. Die Wohnfläche beträgt gemäß den baubehördlichen Berechnungen ca. 153,13 m².\n\nDie Bausubstanz zeigt sich von außen in einem altersgemäßen, durchschnittlichen baulichen Unterhaltungszustand. Erkennbar sind punktuelle Schäden an der Ziegelsteinfassade und der Verfugung. Wertverbessernde Modernisierungen wurden in der Vergangenheit durchgeführt, darunter die Erneuerung der Dacheindeckung samt Wärmedämmung um das Jahr 2000 sowie der Austausch der Fenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster. Die Grundrissstruktur mit Durchgangszimmern und gefangenen Räumen entspricht jedoch nur bedingt modernen Wohnansprüchen. Zudem existieren ungenehmigte Erweiterungen (Dachgaube am Hinterhaus und Verbindungstrakt zum Vorderhaus), für die baubehördliche Risiken bestehen.\n\nEin gravierendes Bieterrisiko resultiert aus dem Ausschluss der Innenbesichtigung, da der anwesende Wohnungsberechtigte dem Gutachter den Zutritt verweigerte. Zum Schutz vor verdeckten Mängeln wurde ein Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Sachwert vorgenommen. Darüber hinaus ist in Abteilung II des Grundbuchs (Blatt 10305) ein Wohnungsrecht (lfd. Nr. 3) für den Vater des Eigentümers sowie eine befristete Auflassungsvormerkung eingetragen. Ein weiteres Risiko stellt die gewerbliche Nutzung dar, da laut Briefkasten drei Gewerbebetriebe des Eigentümers im Objekt angemeldet sind.\n\nFazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 384.000,00 € stellt das Objekt für erfahrene Investoren eine hochspekulative Option dar. Entscheidend für den Erfolg dieses Investments ist die rechtliche Klärung, ob und zu welchen Bedingungen das bestehende Wohnungsrecht im Rahmen des Zuschlags erlischt, sowie die baurechtliche Legalisierung der Erweiterungen. Ohne vorherige präzise Prüfung der Versteigerungsbedingungen und des geringsten Gebots ist von einem Gebot dringend abzuraten.