ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Altena, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt umfasst ein freistehendes Einfamilienhaus an der Nordstraße 28 im ruhigen Ortsteil Mühlendorf von 58762 Altena (Westf.). Es besteht aus einem 1955 errichteten, unterkellerten Ursprungshaus und einem im Jahr 1961 hinzugefügten, nicht unterkellerten Anbau. Das gesamte Areal setzt sich aus drei Flurstücken (924, 926 und 927) zusammen und weist eine beachtliche Gesamtfläche von 17.863 m² auf. Hiervon entfallen rund 15.313 m² auf nicht bewirtschaftete, hängige Waldflächen mit Laub- und Nadelbaumbestand, was dem Anwesen einen ausgeprägten naturnahen Charakter verleiht. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 126 m², wovon sich rund 96 m² im Erdgeschoss befinden und weitere 30 m² auf zwei wohnlich ausgebaute Räume im Kellergeschoss entfallen, die bauordnungsrechtlich genehmigt sind. Der bauliche Zustand ist als altersgemäß, jedoch stark modernisierungs- und fertigstellungsbedürftig zu beschreiben. Im Inneren ist das im Anbau geplante Duschbad im Rohbauzustand steckengeblieben und nicht gebrauchstauglich. Die im Spitzboden sichtbare Dachdämmung ist unkonventionell eingebracht, lückenhaft und teilweise schadhaft. Außen zeigt der verflieste Schornstein an der westlichen Giebelwand gravierende Mängel, da sich die Riemchen großflächig ablösen. Zudem weisen die hölzernen Fensterrahmen der Doppelverglasung erhebliche Verwitterungsspuren auf. Technisch wird das Gebäude über eine Gastherme aus dem Jahr 2010 beheizt, für die jedoch seit der Installation keine vorgeschriebene Feuerstättenschau durchgeführt wurde. Auch ein nachträglich eingebauter Kaminofen im Wohnzimmer ist derzeit baurechtlich nicht abgenommen und nicht genehmigt. Rechtlich und infrastrukturell ergeben sich spezifische Besonderheiten. Die Zufahrt zum Wohnhaus erfolgt über eine schmale, steile und gewundene Privatstraße (Flurstück 924), für die diverse Geh- und Fahrrechte (Grunddienstbarkeiten) zugunsten von Nachbargrundstücken eingetragen sind. Zudem ragt eine Doppelgarage des Nachbarn mit rund 10 m² als Überbau auf das Flurstück 926 hinein, wofür keine Entschädigungs- oder Rentenregelung vereinbart wurde. Die Grundbucheintragungen der Abteilung II wurden bei der Ermittlung des gerichtlich festgesetzten, "lastenfreien" Verkehrswerts von 159.000,00 € nicht wertmindernd abgezogen. Für Investoren und Eigennutzer bietet das Objekt durch das enorme Grundstücksareal und die landschaftlich reizvolle Hanglage erhebliche Potenziale. Der Erwerb unterhalb des ermittelten Verkehrswerts ermöglicht einen attraktiven Einstieg, sofern die notwendigen finanziellen und zeitlichen Ressourcen für die anstehenden Fertigstellungs-, Sanierungs- und Genehmigungsschritte einkalkuliert werden.