ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Altenbeken, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus als Erbbaurecht in Altenbeken-Schwaney, das im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 380.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte mittels Sachwertverfahren, wobei der Bodenwertanteil des Erbbauberechtigten und die Sachwerte der baulichen Anlagen (Wohnhaus und Garage) sowie der Außenanlagen separat ermittelt und anschließend ein Marktanpassungsfaktor von 0,83 angewendet wurde. Die Wertmindestgrenzen (5/10 und 7/10) sind in diesem Verfahren bereits weggefallen. Das Objekt umfasst ein 2017/18 errichtetes Einfamilienhaus mit ca. 110 m² Wohnfläche und eine seitlich angebaute Garage auf einem 707 m² großen Grundstück. Es ist eigengenutzt, Mietverhältnisse liegen nicht vor. Eine Ertragsbewertung auf Basis von Mieteinnahmen war daher nicht möglich. Das Erbbaurecht ist als vollerschlossen zu bewerten, da keine weiteren Erschließungsbeiträge offen sind. Das Einfamilienhaus und die Garage befinden sich in einem guten und gepflegten Zustand mit zeitgemäßer Ausstattung. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung als Fußbodenheizung, unterstützt durch Solarkollektoren. Ein Energieausweis liegt nach Aussage des Eigentümers nicht vor, das Gebäude entspricht jedoch den Anforderungen der EnEV 2007/2014. Es wurden keine spezifischen Mängel, Unterhaltungsstau oder Restarbeiten im Gutachten genannt. Der Gutachter konnte das Objekt am 05.04.2023 in Anwesenheit des Erbbauberechtigten besichtigen. Der Zugang zum Innenbereich war gegeben, jedoch wurden keine Innenaufnahmen gewünscht. Bauteilzerstörende Untersuchungen fanden nicht statt, und die Funktionstüchtigkeit technischer Anlagen wurde nur in vertretbarem Umfang geprüft. Aussagen über Baumängel und -schäden können daher unvollständig sein. Für nicht zugängliche Bauteile wird ein baujahrstypischer Unterhaltungszustand unterstellt. Eine Baugrunduntersuchung fand nicht statt, und es wird von Altlastenfreiheit ausgegangen. Das Erbbaurecht ist im Erbbaugrundbuch von Schwaney Blatt 2119 eingetragen. Eine Zustimmung des Grundstückseigentümers ist zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts erforderlich. Zudem besteht ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer und eine Rückauflassungsvormerkung für die Gemeinde Altenbeken mit einem Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte bis 250.000 EUR. Im Baulastenverzeichnis sind keine das Objekt belastenden Eintragungen vorhanden. Diese rechtlichen Besonderheiten sind vor einem Gebot detailliert zu prüfen.