ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Altenberge, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus mit Remise in Altenberge, das im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Es besteht aus zwei wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken (Flurstück 165 mit 60 m² und Flurstück 166 mit 1.956 m²), die zusammen eine Gesamtfläche von 2.016 m² bilden. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 480.000,00 EUR, aufgeteilt in 4.000,00 EUR für Flurstück 165 und 476.000,00 EUR für Flurstück 166. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, da keine ausreichenden Vergleichswerte vorlagen und das Objekt zur Eigennutzung bestimmt ist. Das Einfamilienhaus, ein kernsaniertes Fachwerkhaus aus dem 18. Jahrhundert mit einem Anbau aus dem Jahr 2005, bietet ca. 181 m² Wohnfläche. Eine Remise aus dem Jahr 2006 mit zwei PKW-Stellplätzen und Abstellraum ergänzt das Ensemble. Das Objekt wird vom Eigentümer selbst genutzt, Mieterträge sind daher nicht vorhanden. Das Grundstück liegt im Außenbereich und ist planungsrechtlich als Fläche der Land- und Forstwirtschaft ausgewiesen. Trotz der Kernsanierung im Jahr 2005 weist das Objekt Instandhaltungsbedarf auf, darunter Fugenschäden an der Fassade, Feuchtigkeitsschäden mit Putzabplatzungen und Ausblühungen sowie verzogene Holzelemente. Die Raumhöhen im Obergeschoss sind teilweise gering (1,5 bis 2,0 Meter), und die Grundrissaufteilung ist aufgrund des Denkmalschutzes stellenweise unvorteilhaft. Eine Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung im Erdgeschoss ist vorhanden, ein Energieausweis liegt jedoch nicht vor. Der Gutachter führte am 15.01.2026 einen Ortstermin mit dem Eigentümer durch. Der Zugang war zwar innen und außen möglich, jedoch wurden die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen nicht geprüft und Baumängel sowie Bauschäden nur soweit offensichtlich erkennbar aufgenommen. Das Gutachten stellt keine Bausubstanzanalyse dar und unterstellt die Genehmigungsfähigkeit der Anlagen sowie das Fehlen baubiologischer Belastungen. Im Grundbuch sind ein Leitungsrecht (Gasfernleitung) und zwei Wegerechte eingetragen. Das Fachwerkgebäude steht unter Denkmalschutz, was Genehmigungspflichten für Veränderungen nach sich zieht. Sowohl die Zwangsversteigerung als auch die Zwangsverwaltung sind angeordnet. Ein Abschlag von 4.000 EUR für die Nutzung eines Privatwegs und 40.000 EUR für besondere objektspezifische Merkmale wurde im Sachwertverfahren berücksichtigt. Vor einem Gebot sollten die Denkmalschutzauflagen, der tatsächliche Zustand des Objekts und die Kosten für die Beseitigung des Instandhaltungsstaus detailliert geprüft werden.