ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Am Ettersberg, Thüringen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Bachstedter Straße 69, 99439 Am Ettersberg OT Vippachedelhausen, ist ein bebautes Grundstück mit einer Fläche von 2.877 m². Es besteht aus einem Einfamilienwohnhaus, einem gemischt genutzten Gebäude (ehemals Pferdestall, später 3 Wohnungen und Nebenräume), einem ehemaligen Kuhstall sowie weiteren Nebengebäuden und einem Carport. Der Verkehrswert wurde auf 18.000 € festgesetzt. Diese Bewertung basiert auf der Annahme einer Umnutzung zu einem Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, wobei die hohen Kosten für eine grundhafte Instandsetzung und Modernisierung den potenziellen Ertragswert der Gebäude aufzehren. Der verbleibende Wert resultiert aus dem Bodenwert abzüglich der Kosten für den Abriss des Kuhstalls und die Freimachung des verwilderten Grundstücks. Die für die Wertermittlung angenommene Wohnfläche beträgt 580 m² für die potenziellen 6 Wohneinheiten. Das Objekt ist komplett leerstehend; das Wohnhaus seit ca. 5 Jahren, das gemischt genutzte Gebäude seit ca. 10 Jahren. Eine marktübliche Nettokaltmiete von 3.770 € monatlich (45.240 € jährlich) wurde fiktiv für den Zustand nach einer unterstellten grundhaften Sanierung und Modernisierung angesetzt. Die rechnerische Bruttorendite auf den Verkehrswert von 18.000 € liegt bei über 250 %, was die extreme Diskrepanz zwischen dem aktuellen Wert und dem potenziellen Ertrag nach massiven Investitionen verdeutlicht. Der bauliche Zustand der Hauptgebäude wird als sanierungsbedürftig und wirtschaftlich überaltert beschrieben; sie sind derzeit nicht bewohnbar. Es besteht ein erheblicher Instandhaltungsrückstau mit umfassenden Schäden an Fassade, Dach, Innenausbau und Haustechnik. Der ehemalige Kuhstall ist abrissreif. Die Gebäude entsprechen hinsichtlich der Wärmedämmeigenschaften und des GebäudeEnergieGesetzes nicht dem heutigen Stand der Bautechnik. Ein Energieausweis existiert nicht. Die Heizungsanlage im gemischt genutzten Gebäude ist nicht funktionstüchtig. Der Sachverständige führte eine Ortsbesichtigung am 11.12.2024 durch. Der Innenzugang zu den Hauptgebäuden war möglich, jedoch waren diese stark vermüllt und wiesen erhebliche Ablagerungen auf. Eine Funktionsprüfung der gebäudetechnischen Anlagen, Bauteilprüfungen oder Bodenuntersuchungen wurden nicht vorgenommen. Die Haftung für nicht erkennbare oder verdeckte Mängel wird ausgeschlossen. Angaben zu Nutzungsrechten Dritter (Carport, Gärten) sind teilweise mündlich eingeholt und rechtlich ungeklärt. Im Grundbuch sind drei Grunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrtrecht, zwei Abwasserleitungsrechte) in Abteilung II eingetragen, die nicht bewertet wurden. Eine Baulast ist nicht verzeichnet. Das Grundstück liegt im Innenbereich nach § 34 BauGB. Vor einem Gebot sind eine detaillierte Kostenkalkulation für die Sanierung, die Klärung der Nutzungsrechte Dritter sowie eine vertiefte technische Prüfung des baulichen Zustands und der Statik unerlässlich, um die hohen Risiken zu minimieren.