ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Anröchte, Nordrhein-Westfalen

Das angebotene Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich in der Gemeinde Anröchte (ca. 11.000 Einwohner, Kreis Soest) an der Adresse Am Schultenhof 19. Es handelt sich um ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus in Fertigbauweise (Holztafelbau) aus dem Jahr 1967. Das ebene Eckgrundstück umfasst eine Gesamtfläche von 577 m², an dem ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren besteht. Die Wohnfläche verteilt sich über das Erd- und das ausgebaute Dachgeschoss auf rund 122 m², ergänzt durch eine Nutzfläche von 68 m² im Kellergeschoss. Eine Garage mit Anbau und ein Stellplatz im Freien sind ebenfalls vorhanden. Die Lage am nordwestlichen Ortsrand bietet eine mittlere Wohnqualität bei sehr guter Verkehrsanbindung an die B 55 (1,3 km) und die Autobahn A 44 (3 km). Das Objekt weist einen erheblichen Unterhaltsstau auf und der bauliche Zustand wird als mäßig bis schlecht eingestuft. Die Beheizung erfolgt aktuell unzulässigerweise über einen Holzofen, da die im Jahr 1995 installierte Öl-Zentralheizung (27 kW) seit rund 10 Jahren außer Betrieb ist und voraussichtlich komplett ersetzt werden muss. Zudem entspricht der energetische Zustand dem Baujahr 1967, weshalb von einem mangelnden Wärmeschutz auszugehen ist. Im Außenbereich ist ebenfalls ein erheblicher Sanierungsbedarf erkennbar, inklusive der Entsorgung von diversen Unkräutern und Unrat. Als zentrales Risiko ist zu bewerten, dass keine Innenbesichtigung durch den Sachverständigen möglich war, da der Eigentümer zum vereinbarten Ortstermin nicht anwesend war. Käufer müssen daher mit verdeckten Mängeln, Feuchtigkeitsschäden oder erheblichem Sanierungsbedarf im Innenbereich rechnen. Zudem überschreiten die nachträglich errichteten, nicht genehmigten Anbauten der Garage die baurechtlich zulässige Grenzbebauung von 9 Metern erheblich (Gesamtlänge ca. 13 Meter), was zu behördlichen Rückbauanordnungen führen kann. Schließlich ist der Erbbaurechtscharakter zu berücksichtigen, welcher eine Zustimmung des Grundstückseigentümers für Veräußerungen und Belastungen erfordert. Ein eingetragenes Wohnungsrecht wird mit dem Zuschlag voraussichtlich erlöschen. Mit einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 99.000 EUR bietet dieses Erbbaurechtsobjekt eine günstige Einstiegsmöglichkeit für erfahrene Sanierer und Handwerker, die das erhebliche Wertschöpfungspotenzial durch Kernsanierung und energetische Modernisierung nutzen wollen. Wegen der unklaren Innenraumsituation und der bauordnungsrechtlichen Verstöße an der Garage sollten Bietinteressenten jedoch erhebliche finanzielle Puffer für Sanierungskosten und den Austausch der Heizungsanlage einplanen. Für klassische Renditeinvestoren ohne eigenes Handwerker-Netzwerk ist das Risiko-Rendite-Profil aufgrund des Erbbaurechts und des Sanierungsstaus als kritisch einzustufen.