ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Attendorn, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus in massiver Bauweise mit nicht ausgebautem Dachgeschoss auf einem 192 m² großen Grundstück in der Alten Dorfstraße 6 im Attendorner Ortsteil Lichtringhausen. Die Wohnfläche beträgt ca. 156 m² bei einer Brutto-Grundfläche von rund 357 m². Lichtringhausen ist eine ländlich geprägte Ortschaft rund 8 km vom Stadtzentrum Attendorns entfernt. Das Grundstück weist eine leichte Hanglage und eine unregelmäßige Form auf. Laut Gutachten besteht eine einseitige Grenzbebauung sowie ein Überbau des Wohnhauses auf das Nachbarflurstück 472. Wesentliche Bauakten oder Genehmigungsunterlagen konnten weder bei der Stadt Attendorn noch beim Kreis Olpe aufgefunden werden, weshalb die materielle Legalität im Gutachten lediglich unterstellt wurde. Das Wohnhaus, geschätztes Baujahr ca. 1950, befindet sich in einem unbefriedigenden, stark vernachlässigten Bauzustand mit erheblichem Unterhaltungsstau und akutem Sanierungsbedarf. Bei der vollständigen Innen- und Außenbesichtigung wurden gravierende Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss (ca. 40 lfd. Meter) sowie Durchfeuchtungen in den Wohngeschossen festgestellt. Die Heizung erfolgt über eine Wärmepumpe aus dem Jahr 2006, die Wärmeverteilung und die sanitären Anlagen sind jedoch überaltert. Der Dachstuhl ist für eine zeitgemäße Dämmung statisch nicht tragfähig und müsste zusammen mit der Eindeckung komplett erneuert werden. Der Gutachter schätzt die Beseitigung der Bauschäden auf 59.000 € und den Aufwand für erforderliche Modernisierungen auf 178.000 €. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine Belastungen. Auch das Baulasten- und das Altlastenverdachtsflächenkataster weisen keine Eintragungen auf. Allerdings sind künftige Erschließungsbeiträge nach dem BauGB noch nicht abgegolten, für die ein abgezinster Betrag von rund 5.000 € veranschlagt wird. Aufgrund der die Substanz übersteigenden Sanierungskosten stellte der Sachverständige auf das Liquidationswertverfahren ab. Nach Abzug der geschätzten Freilegungskosten von rund 50.000 € vom beitragsfreien Bodenwert (13.700 €) und Einberechnung der Erschließungskosten ergab sich ein rechnerischer Liquidationswert von -41.300 €. Infolgedessen wurde der amtliche Verkehrswert auf 0,00 € festgesetzt. Eine Investition kommt daher nur für Bietinteressenten in Betracht, die bereit sind, die Freilegung und Neubebauung des Areals eigenverantwortlich umzusetzen. Neben den reinen Abbruchkosten von rund 50.000 € müssen Erwerber die ungeklärte Rechtslage hinsichtlich des Überbaus auf das Nachbarflurstück sowie das Fehlen jeglicher baurechtlicher Bestandsunterlagen berücksichtigen.