ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bäk, Schleswig-Holstein

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein im Jahr ca. 1970 errichtetes, freistehendes Einfamilienhaus in 23909 Bäk (Mechower Straße 14). Das voll unterkellerte Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss steht auf einem 1.037 m² großen, unregelmäßig geschnittenen Eckgrundstück an einer Ortsdurchgangsstraße. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 124 m² (ca. 60,37 m² im Erdgeschoss und ca. 63,48 m² im auskragenden Dachgeschoss). Auf dem Grundstück befinden sich zudem zwei aneinandergebaute Carports in Holzkonstruktion sowie ein genehmigtes Holzgartenhaus aus ca. 2011. Die Lage am Ostufer des Ratzeburger Sees zeichnet sich durch ein ruhiges Wohnumfeld mit schneller Anbindung an das ca. 3 km entfernte Stadtzentrum von Ratzeburg aus. Der bauliche und technische Zustand der Immobilie ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Zwar fand am 06.03.2025 eine vollständige Innen- und Außenbesichtigung statt, dabei wurden jedoch erhebliche Mängel dokumentiert: Die Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1985 ist technisch abgängig, das Ofenrohr des Kachelofens im Wohnzimmer ist defekt (gesetzliche Nachrüstungsfrist bis 31.12.2024 abgelaufen), und an der Dachunterseite des Spitzbodens sowie an der Wohnzimmerdecke zeigen sich Feuchtigkeitsspuren. Zudem weisen die Holzfenster teils blinde Scheiben auf, die Balkonverkleidungen und -geländer sind schadhaft, und an den Dachunterschlägen befinden sich vermutlich asbesthaltige Faserzementplatten sowie Betonabplatzungen. Für die erforderliche Komplettsanierung setzte der Gutachter einen pauschalen Wertminderungsabschlag von 250.000 € an. In rechtlicher Hinsicht bestehen keine Belastungen in Abteilung II oder III des Grundbuchs mit Ausnahme des Versteigerungsvermerks. Allerdings wurden die ca. 2003 errichteten Carport-Anlagen ohne Baugenehmigung erstellt; das Risiko einer nachträglichen Legalisierung oder eines Teilrückbaus ist im Mängelabschlag enthalten. Ein wesentlicher Verfahrenshinweis besteht in der Diskrepanz der Aktenzeichen: Die amtliche Terminsbekanntmachung führt das Verfahren unter 16 K 12-25, während das Gutachten auf das Aktenzeichen 16 K 4/23 lautet. Die Immobilie wird aktuell von einem Miteigentümer eigengenutzt, sodass nach Zuschlagserteilung gegebenenfalls eine Räumung veranlasst werden muss. Das Investitionsfazit fällt differenziert aus: Der festgesetzte Verkehrswert von 190.000 € reflektiert den schlechten baulichen Zustand, liegt jedoch nahe am reinen Bodenwertanteil von 173.000 €. Angesichts des massiven Investitionsbedarfs ist das Objekt primär für erfahrene Sanierer attraktiv, die nach Durchführung einer umfassenden Sanierung von einer nachhaltig erzielbaren Marktmiete von rund 19.200 € jährlich oder einem rentablen Wiederverkauf profitieren können.