TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Das Einfamilien-Fertighaus mit PKW-Garage in Bergheim wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeboten. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 629.000 €. Das vorliegende Gutachten ermittelt einen Wert von 618.000 € für das Grundstück mit Bebauung (ohne PV und Belastungen), zuzüglich 11.000 € für die Photovoltaik-Anlage und abzüglich 3.500 € für eine Grunddienstbarkeit, was einen Gesamtwert von 625.500 € ergibt. Diese Differenz zum amtlichen Verkehrswert ist zu beachten. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren für den Bodenwert. Das Objekt umfasst eine Wohnfläche von 134,12 m² und eine Grundstücksfläche von 360 m². Zusätzlich sind wohnraumähnlich ausgebaute Räume im Hobbykeller und der Dachspitze mit einer Nutzfläche von 29,58 m² vorhanden. Das Objekt wird von der Antragsgegnerin bewohnt; ein Miet- oder Pachtverhältnis liegt nicht vor, sodass keine Ist-Mieteinnahmen generiert werden. Marktübliche Mieten wurden im Gutachten nicht explizit für das Objekt ermittelt. Das Einfamilien-Fertighaus, Baujahr ca. 2003, befindet sich in einem sanierungs-/modernisierungsbedürftigen Zustand mit einem durchschnittlichen Unterhaltungs- und Pflegezustand. Es wurden diverse Bauschäden und Baumängel festgestellt, darunter Risse in der Putzfassade, Feuchtigkeit im Kellerbereich, eine Undichtigkeit im Dach- oder Fassadenbereich, die zu Durchfeuchtung in der Küchendecke führt, sowie weitere kleinere Mängel. Eine Modernisierung des Heizkessels erfolgte ca. 2021. Angaben zum Energieausweis oder zur Dämmung sind im Gutachten nicht enthalten. Der Sachverständige führte am 28.05.2025 einen Ortstermin durch und konnte das Objekt eingehend begutachten und aufmessen. Allerdings wurde die Erstellung von Innenfotos von der Antragsgegnerin ausdrücklich untersagt. Zudem wurden keine zerstörenden Prüfungen oder Funktionsprüfungen an technischen Anlagen vorgenommen. Dies limitiert die Aussagekraft bezüglich verdeckter Mängel und der Funktionsfähigkeit der Haustechnik. Die Bewertung basiert auf den sichtbaren Gegebenheiten und den vorliegenden Unterlagen. Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) zugunsten eines Nachbargrundstücks in Abteilung II, lfd. Nr. 1, eingetragen, die den Verkehrswert mindert. Eine entsprechende Baulast sichert dieses Recht öffentlich-rechtlich ab. Ein Zwangsversteigerungsvermerk ist seit dem 30.09.2024 im Grundbuch eingetragen. Vor Gebotsabgabe sollten die genauen Auswirkungen der Grunddienstbarkeit und der Baulast sowie die Kosten für die Behebung der festgestellten Mängel und eine mögliche Modernisierung detailliert geprüft und kalkuliert werden. Die Klärung der Eigentümernutzung und die Möglichkeit einer Räumung sind ebenfalls essenziell.