ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Einfamilienhaus in Berlin-Schmöckwitz wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung angeboten. Der vom Amtsgericht Köpenick festgesetzte Verkehrswert beträgt 417.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, da keine ausreichenden Vergleichsobjekte vorlagen und das Objekt eigengenutzt ist. Der Sachwert wurde nach Marktanpassung und Berücksichtigung objektspezifischer Merkmale auf den Verkehrswert abgeleitet. Das Grundstück besteht aus zwei Flurstücken: 638 m² Gebäude- und Freifläche sowie 85 m² Verkehrsfläche. Das Objekt wird durch den Eigentümer eigengenutzt, wodurch keine Mieteinnahmen vorliegen und auch keine Marktmiete ermittelt wurde. Die Wohnfläche beträgt ca. 170 m². Das Haus wurde 1906 erbaut und 1996 um einen Anbau und eine Garage erweitert. Es ist partiell unterkellert und verfügt über eine Veranda und einen Balkon. Die soziale und verkehrstechnische Infrastruktur in Rauchfangswerder wird als mäßig bewertet. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird als 'normal' eingestuft. Es wurden partielle Modernisierungen wie die Dacheindeckung (ca. 1999) und der Einbau von Kunststoffthermofenstern (ca. 1999) vorgenommen. Jedoch fehlen eine zeitgemäße Wärmedämmung, und die Ölzentralheizung stammt aus dem Jahr 1991. Es gibt sichtbare Bauschäden wie vermoostes Dach, Rissbildungen an der Fassade und salpetrige Ausblühungen im Keller. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und ein nicht genehmigter Carport ist vorhanden. Der Sachverständige hatte vollen Innen- und Außenzugang zum Bewertungsobjekt. Die Bewertung erfolgte auf Basis einer Ortsbesichtigung, Unterlagen und sachverständiger Annahmen. Bestimmte technische Anlagen wurden nicht auf Funktionsfähigkeit geprüft, und für versteckte Mängel wird keine Haftung übernommen. Das Grundstück ist laut Auskunft des Umweltamtes nicht im Bodenbelastungskataster registriert und gilt als erschließungsbeitragsfrei. Baulasten sind im Verzeichnis nicht eingetragen. Im Grundbuch ist eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Auflassung des Straßenlandes zugunsten der Stadtgemeinde Berlin eingetragen, deren rechtliche Tragweite vor einem Erwerb zu klären ist. Diese Vormerkung sowie der nicht genehmigte Carport und der energetische Zustand des Gebäudes sind zentrale Punkte, die bei der Kaufpreisbildung und der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden müssen.