TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Mollnerweg 47 und 47 A im Berliner Bezirk Neukölln, Ortsteil Buckow. Es besteht aus dem hinteren Flurstück 121/3 (498 qm, Gebäude- und Freifläche) und einem 1/2 Miteigentumsanteil am Flurstück 121/2 (106 qm, Verkehrsfläche), welches als Zufahrt dient. Die Wohnlage wird gemäß dem Berliner Mietspiegel als einfache Wohnlage eingestuft. In unmittelbarer Nähe (ca. 130 m) befindet sich eine Bushaltestelle, während U- und S-Bahnhöfe weiter entfernt liegen. Die Bestandsbebauung besteht aus einem eingeschossigen, nicht unterkellerten Bungalow (ca. 110 qm Grundfläche) aus dem Jahr 1930, der ursprünglich als Wohnlaube errichtet und mehrfach erweitert wurde. Das Gebäude ist wirtschaftlich vollständig verbraucht und dient als Abbruchobjekt. Die technische Ausstattung ist nicht mehr zeitgemäß, und es wurden asbesthaltige Baustoffe in den Fassadenplatten verbaut, was die Abrisskosten erhöht. Die Außenanlagen sind stark vernachlässigt. Zudem ist die Zufahrt auf der Verkehrsfläche teilweise durch eine Garage überbaut, die ebenfalls abgerissen werden muss. Rechtlich und verfahrenstechnisch bestehen erhebliche Hürden. Die Erschließung des Hinterliegergrundstücks ist im Grundbuch nicht durch Geh-, Fahr- oder Leitungsrechte gesichert. Zwar existiert ein Notwegerecht, dies birgt jedoch Konfliktpotenzial mit den Nachbarn. Für den Fall einer Einzelverwertung des Flurstücks 121/3 wurde im Gutachten daher ein massiver Risikoabschlag von 30 % (-70.800 EUR) vorgenommen, wodurch sich der Einzelwert dieses Grundstücks auf 170.000 EUR reduziert. Die Kosten für die Baufreimachung (7 % bzw. 19.417,02 EUR) und den Garagenabbruch (3.000 EUR) sind wertmindernd eingepreist. Aus Investorensicht bietet das Grundstück nach erfolgreichem Abriss Potenzial für ein neues Einfamilienhaus in zweiter Baureihe. Gemäß Baunutzungsplan von 1960 ist eine GRZ von 0,2 und eine GFZ von 0,4 bei einem Vollgeschoss zulässig. Aufgrund der komplexen Zuwegungssituation und der Abbruch- und Asbestrisiken sollten Investoren mit einem deutlichen Sicherheitsabschlag bieten, um die kalkulierten Freimachungskosten von über 22.000 EUR sowie etwaige Verzögerungen wirtschaftlich aufzufangen.