TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 888 m² großes Grundstück in der Fortunaallee 16 im Berliner Ortsteil Biesdorf (Bezirk Marzahn-Hellersdorf). Das Grundstück weist eine unregelmäßige Form mit einer Straßenfront von ca. 31 m und einer Tiefe von ca. 47 m auf. Die Lage wird im Gutachten als gute Wohnlage gemäß dem Berliner Mietspiegel eingestuft. Die Infrastruktur ist hervorragend: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte sowie öffentliche Verkehrsmittel (wie der S-Bahnhof Wuhlheide in ca. 3 km Entfernung) sind fußläufig erreichbar. Das Stadtzentrum (Alexanderplatz) liegt etwa 12 km entfernt. Das Grundstück ist derzeit mit einem eingeschossigen, unterkellerten Einfamilienhaus (Baujahr um 1953) und einer Garage als Nebengebäude bebaut. Beide Gebäude befinden sich jedoch in einem desolaten, unnutzbaren Zustand (Zustandsstufe 6) und besitzen keinerlei wirtschaftlichen Substanzwert mehr. Der Gutachter hat daher eine vollständige Freilegung des Grundstücks unterstellt. Aufgrund von fehlendem Zugang und extremem wilden Bewuchs war nur eine eingeschränkte Außenbesichtigung von der straßenseitigen Grundstücksgrenze aus möglich. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Ein wesentliches Risiko für Investoren stellt der pauschal auf 50.000 Euro geschätzte Freilegungs- und Beräumungsaufwand dar, der bereits wertmindernd vom Bodenwert abgezogen wurde. Zudem liegt das Grundstück in der Trinkwasserschutzzone III B, was bei einer Neubauplanung strenge behördliche Auflagen nach sich ziehen kann. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich ein Denkmal, weshalb eventuell Vorgaben zum Umgebungsschutz beachtet werden müssen. Die im Grundbuch eingetragene historische Grunddienstbarkeit von 1932 hat laut Gutachter keinen wertmindernden Einfluss. Für Projektentwickler und private Bauherren bietet dieses Objekt eine seltene Gelegenheit, ein großzügiges Baugrundstück in einer etablierten Berliner Wohngegend zu erwerben. Da die Bestandsbauten abgerissen werden müssen, ist das Objekt primär als reines Baugrundstück für eine Neubebauung gemäß § 34 BauGB (GFZ 0,4) zu bewerten. Der festgesetzte Verkehrswert von 447.000 Euro basiert auf dem Bodenwert abzüglich der Abrisskosten. Investoren sollten vor dem Gebot zusätzliche Abriss- und Erschließungskosten detailliert kalkulieren und das Risiko nicht einsehbarer Bodenverhältnisse einpreisen.