ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Biedenkopf, Hessen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Biedenkopf besteht aus zwei im Grundbuch von Biedenkopf Blatt 2980 eingetragenen Grundstücken: einem Einfamilienhausgrundstück (Flurstück 37/1, Kottenbachstraße 43, 587 m²) und einem Gartengrundstück (Flurstück 24, Am Schoßhain, 363 m²). Der Gesamtverkehrswert wurde zum Stichtag 18.11.2025 auf 98.590 € festgesetzt, davon 98.000 € für das Einfamilienhaus und 590 € für das Gartengrundstück. Die Wertermittlung für das Einfamilienhaus erfolgte vorrangig im Sachwertverfahren, ergänzt durch ein Ertragswertverfahren, während das Gartengrundstück im Vergleichswertverfahren bewertet wurde. Das Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 152,68 m² ist leerstehend. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete für das Einfamilienhaus inklusive zwei Stellplätzen wird auf 9.715,92 € geschätzt, was bei einem Verkehrswert von 98.000 € einer Bruttorendite von ca. 9,91 % entspricht. Das Gartengrundstück ist unbebaut und wird als Garten genutzt; hierfür wurde keine separate Marktmiete ermittelt. Das Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1905 befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Zustand und ist als sanierungs-/modernisierungsbedürftig einzustufen. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau im Innen- und Außenbereich, inklusive fehlendem Geländer und teilweise defekter Schieferverkleidung. Eine Heizungsanlage ist nicht vorhanden und muss fiktiv eingebaut werden. Die Wärmedämmung ist mangelhaft. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Für das Gartengrundstück sind Kosten für die Entfernung von ungeordnetem Bewuchs zu erwarten. Der Sachverständige konnte lediglich eine ausschließliche Außenbesichtigung des Einfamilienhauses durchführen, da der Schuldner nicht zum Ortstermin erschien. Das Gartengrundstück wurde nur von einem Nachbargrundstück aus in Augenschein genommen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft, und es wurden keine Bauteilöffnungen vorgenommen. Aussagen zum Innenzustand und zur technischen Ausstattung basieren daher auf Annahmen und dem äußeren Eindruck. Die Übereinstimmung mit Baugenehmigungen und Bauordnungsrecht wurde nicht abschließend geprüft. Der Versteigerungsvermerk wurde am 18.07.2025 im Grundbuch eingetragen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Das Gartengrundstück liegt in zweiter Reihe, ist von Privatgrundstücken umschlossen und verfügt über keine öffentliche Erschließung oder ein bekanntes Wegerecht, was den Käuferkreis stark einschränkt. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Innenbesichtigung des Hauses unerlässlich, um den tatsächlichen Sanierungsbedarf und die damit verbundenen Kosten zu ermitteln. Zudem sollte die Zugänglichkeit und Nutzbarkeit des Gartengrundstücks rechtlich und faktisch geklärt werden.