ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Birkenhördt, Rheinland-Pfalz

Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Rustelstraße 26 in 76889 Birkenhördt, einer kleinen Ortsgemeinde im Landkreis Südliche Weinstraße in Rheinland-Pfalz. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein ruhiges Wohnumfeld ohne nennenswerten Straßenverkehrslärm aus, eingebettet in die waldreiche Landschaft des Pfälzer Waldes. Bei dem Objekt handelt es sich um ein unregelmäßig zugeschnittenes Grundstück mit einer Gesamtfläche von 310 m² (Flurstück 162), welches mit einem eingeschossigen, nicht unterkellerten Einfamilienhaus (geschätzte Bruttogrundfläche ca. 320 m²) sowie einer angrenzenden Scheune (BGF ca. 75 m²) bebaut ist. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist als extrem kritisch und unterdurchschnittlich zu bewerten. Aufgrund gravierender Bauschäden, darunter eindringende Feuchtigkeit sowie nachgewiesener Pilzbefall – wobei das Vorhandensein von echtem Hausschwamm ausdrücklich nicht ausgeschlossen werden kann – ist das Gebäude unter üblichen Bedingungen nicht mehr bewohnbar. Da eine energetische und bauphysikalische Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar ist, wird das Wohnhaus im Gutachten als nicht sanierungswürdig eingestuft und bewertungstechnisch vollständig aufgelassen. Die Wertermittlung basiert daher im Rahmen des Liquidationswertverfahrens rein auf dem Bodenwert des baureifen Grundstücks. Aus rechtlicher und baulicher Sicht bestehen erhebliche Risiken, die potenzielle Investoren einkalkulieren müssen. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Form eines lebenslangen Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts für eine 81-jährige Person eingetragen. Dieser Rechteeinfluss mindert den unbelasteten Verkehrswert von 28.000 € um geschätzte 5.000 € auf einen belasteten Wert. Darüber hinaus existiert ein Überbau, da mehrere Gebäudeecken der Altbebauung auf öffentliche Straßen- und Gehwegflächen ragen. Zudem liegen keinerlei Bauakten, Grundrisse oder behördliche Pläne zur Gebäudestruktur vor. Als Fazit stellt dieses Objekt primär eine spekulative Grundstücksakquisition für Projektentwickler und Bauträger dar. Da das Grundstück voll erschlossen, beitragsfrei und als baureifes Land im Innenbereich nach § 34 BauGB neu bebaubar is, liegt der primäre Wert im Entwicklungspotenzial des Bodens nach einem vollständigen Abriss der Altbebauung. Angesichts des niedrigen Verkehrswerts von 28.000 € bietet sich hier eine günstige Einstiegsmöglichkeit, sofern die rechtlichen Hürden (Wohnrecht, Überbau) gelöst oder eingepreist werden können.