ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bonn, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, voll unterkellertes und zweigeschossiges Einfamilienhaus mit einem separat errichteten Nebengebäude in der Bertra-Lungstras-Straße 43 im Bonner Ortsteil Tannenbusch. Das ebene Eckgrundstück weist eine großzügige Gesamtfläche von 648 m² auf. Das Wohnhaus wurde ursprünglich in den Jahren 1938 bis 1939 errichtet und erfuhr in den Jahren 1994 bis 1995 weitreichende Umbauten sowie eine Aufstockung, bei der das Dachgeschoss angehoben wurde. Die anrechenbare Wohnfläche beträgt insgesamt 119,01 m², wovon 96,27 m² auf das Erd- und Obergeschoss sowie 22,74 m² auf die nachträglich ausgebauten Hobbyräume im Dachgeschoss entfallen. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung und eine fußläufig gut erreichbare Infrastruktur für den täglichen Bedarf aus, ist jedoch erheblichen Immissionen ausgesetzt. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird im Gutachten als durchschnittlich bis gut instandgehalten beschrieben. Es wurden in der Vergangenheit regelmäßige Renovierungsarbeiten durchgeführt. Das Gebäude verfügt über ein Wärmedämmverbundsystem an den Außenwänden und ein gedämmtes Satteldach sowie isolierverglaste Kunststofffenster aus den 1990er-Jahren. Beheizt wird das Objekt über eine Gas-Brennwerttherme aus dem Jahr 1994. Im Innenbereich stehen im Erdgeschoss ein Wohnzimmer, eine Küche und ein Bad zur Verfügung; das Obergeschoss bietet zwei weitere Wohnräume mit direktem Badzugang. Das Untergeschoss ist teilweise wohnlich nutzbar gestaltet, wird jedoch aufgrund mangelnder Belichtung nicht zur Wohnfläche gezählt. Ein akuter Instandhaltungsrückstau in Höhe von 30.000,00 € (inklusive Beschaffung des Energieausweises) wurde gutachterlich für punktuelle Feuchtigkeitserscheinungen im Keller, Schäden an den Bodenbelägen im Eingang und an der Gartentreppe in Abzug gebracht. Ein zentrales Risiko stellt der bauliche Status des Dachgeschosses dar: Für den Ausbau der dortigen Hobbyräume zu Wohnzwecken liegt keine baurechtliche Genehmigung vor; diese Flächen sind formell nur als Lagerflächen genehmigt. Ein weiteres wertminderndes Risiko ist die erhebliche Lärmbelastung durch angrenzenden Straßen- und Schienenverkehr, was im Gutachten bereits zu einem pauschalen Abschlag von 10 % auf den Bodenrichtwert führte. Rechtliche Risiken wie eingetragene Wohnrechte oder Nießbräuche bestehen laut den vorliegenden Auszügen nicht. Das Objekt wird derzeit von der Eigentümerin und ihrem Sohn bewohnt, was bei einem Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung die Beachtung des Räumungstitels erfordert. Das Objekt bietet für private Eigennutzer sowie für langfristig orientierte Investoren ein solides Potenzial in einer etablierten Bonner Wohnlage. Der gutachterlich festgesetzte Verkehrswert von 490.000,00 € basiert auf einer fundierten Sachwertermittlung, die den hohen Bodenwertanteil von 320.000,00 € widerspiegelt. Die anfallenden Modernisierungsarbeiten (energetische Ertüchtigung, Kellerabdichtung) und das baurechtliche Risiko des Dachgeschossausbaus müssen kalkulatorisch berücksichtigt werden. Unter Berücksichtigung der üblichen Bietgrenzen bei Zwangsversteigerungen stellt das freistehende Einfamilienhaus mit großem Grundstück eine attraktive Kaufgelegenheit in Bonn dar.