ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Coesfeld, Nordrhein-Westfalen

Das freistehende, eingeschossige Einfamilienhaus befindet sich in einer ruhigen und etablierten Siedlungslage am Brinker Bach 18 in 48653 Coesfeld. Das um 1960 in solider Massivbauweise mit Klinkerfassade errichtete Gebäude bietet eine großzügige Wohnfläche von ca. 185 m² auf einem 927 m² großen Grundstück. Zum Objekt gehört zudem eine gemauerte Einzelgarage mit ca. 24 m² Bruttogrundfläche. Die nähere Umgebung ist von lockerer, ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung sowie angrenzenden Wald- und Landwirtschaftsflächen geprägt, was eine attraktive und naturnahe Wohnatmosphäre für Familien schafft (Gutachten S. 9, 10). Der bauliche Zustand des Hauses ist durch eine um 2021 begonnene, aber nicht fertiggestellte Kernsanierung geprägt. Während wesentliche Maßnahmen wie der Einbau dreifach verglaster Kunststofffenster, die Erneuerung der Strom-, Wasser- und Heizungsleitungen sowie eine raumseitige Innendämmung bereits durchgeführt wurden, besteht in vielen Bereichen noch erheblicher Fertigstellungsbedarf. Insbesondere das Duschbad im Dachgeschoss verbleibt im Rohbauzustand. Zudem weisen die Kellerwände vereinzelte Feuchtigkeitsflecken und Schimmelbildung auf, und die Außenanlagen sind stark erneuerungsbedürftig (Gutachten S. 18, 19). Ein zentrales Risiko stellt die baurechtliche Situation dar. Der aktuelle Grundriss weicht durch veränderte Türdurchbrüche und eingezogene Wände von den genehmigten Plänen ab; zudem wurden die als Bodenraum deklarierten Dachräume wohnlich ausgebaut (Bekanntmachung S. 1). Der Sachverständige hat hierfür einen pauschalen Risikoabschlag von 2.000 EUR für eine nachträgliche Genehmigung berücksichtigt (Gutachten S. 32). Positiv hervorzuheben ist, dass das Grundbuch in Abteilung II keine wertmindernden Lasten aufweist und das Objekt leer steht (Gutachten S. 6). Für wertorientierte Investoren und erfahrene Handwerker bietet diese Zwangsversteigerung eine vielversprechende Gelegenheit. Der festgesetzte Verkehrswert von 382.000 EUR basiert auf dem Sachwertverfahren, wobei die ausstehenden Fertigstellungskosten bereits wertmindernd eingeflossen sind (Gutachten S. 38). Bei erfolgreichem Erwerb unterhalb des Verkehrswerts lässt sich hier durch die gezielte Fertigstellung der Sanierung signifikantes Wertschöpfungspotenzial realisieren.