TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt ist ein im Jahr ca. 1968 in massiver Bauweise errichtetes, grenzständiges Einfamilienhaus im Kraepelinweg 18 in 44287 Dortmund-Aplerbeck. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 630 m² und weist eine nahezu ebenerdige Oberfläche sowie einen nach Südosten ausgerichteten Garten auf. Die Wohnlage wird im Gutachten als gut eingestuft, geprägt durch ein- bis zweigeschossige Einfamilienhäuser in einer ruhigen, als Sackgasse ausgebauten 30er-Zone. Infrastrukturelle Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Nahverkehrsanschlüsse sind im rund 1,5 km entfernten Ortsteilzentrum Dortmund-Aplerbeck gut erreichbar. Das Gebäude verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 160 m², aufgeteilt in 99,52 m² im Erdgeschoss und 60,91 m² im Obergeschoss. Der bauliche Aufbau teilt sich in eine unterkellerte linke Gebäudehälfte mit zwei Vollgeschossen und Satteldach sowie eine eingeschossige rechte Hälfte mit Kriechkeller und Flachdach auf. Eine Garage ist im Erdgeschoss integriert. Der allgemeine Bau- und Unterhaltungszustand wird als überwiegend gut bewertet. Zu den Ausstattungsmerkmalen gehören ein Kaminofen im Wohnzimmer sowie Einbauschränke im Dielenbereich. Der energetische Zustand ist mit einem Endenergiebedarf von 190 kWh/(m²a) gemäß Energieausweis von November 2024 baujahrestypisch modernisierungsbedürftig, wenngleich die Heizung 2018 erneuert und das Satteldach 2011 gedämmt wurde. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Im Grundbuch sind keine wertmindernden Rechte wie Wohnrechte oder Nießbrauch eingetragen, und das Baulastenverzeichnis ist unbelastet. Ein wesentliches Risiko stellt jedoch eine Abweichung von den genehmigten Bauplänen dar: Das rückwärtig an die Garage angebaute Duschbad mit WC wurde baulich verändert ausgeführt, wobei die formelle Legalität vom Gutachter unterstellt wurde, jedoch keine explizite Baugenehmigung vorliegt. Kleinere Baumängel wie Putz- und Mauerwerksrisse wurden mit einem moderaten Abschlag von 3.500 € bewertet. Fazit: Für private Käufer oder Bestandshalter bietet dieses Objekt in beliebter Wohnlage von Dortmund-Aplerbeck ein solides Investitionspotenzial. Aufgrund der soliden Grundsubstanz und des großzügigen Grundstücks lässt sich durch gezielte energetische Modernisierung und Klärung der baurechtlichen Details des Anbaus ein attraktiver, langfristiger Wohnwert schaffen.