ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Drolshagen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt ist ein zweigeschossiges, nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, angebauter Garage und Einliegerwohnung in Drolshagen-Schreibershof. Es wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Der Verkehrswert wurde gemäß § 74a Abs. 5 ZVG auf 309.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, da das Objekt auf dem Grundstücksmarkt überwiegend zur Eigennutzung nachgefragt wird. Ein pauschaler Abschlag von 30.000 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Bauschäden/Baumängel) wurde berücksichtigt. Das Grundstück umfasst 612 m². Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 201 m², aufgeteilt in eine Erdgeschosswohnung (Einliegerwohnung) mit ca. 52 m² und eine Ober- und Dachgeschosswohnung mit ca. 149 m². Die Nutzfläche der Garage beträgt ca. 41 m², der Keller hat ca. 23 m² Nebennutzfläche. Die Einliegerwohnung ist vermietet, konkrete Mieterträge sind den Unterlagen nicht zu entnehmen. Die Marktfähigkeit des Objekts wird als gut bis befriedigend eingeschätzt. Das Ursprungsbaujahr des Hauses ist ca. 1928, der Garagenanbau erfolgte ca. 2003. Ab 2023 wurden umfangreiche Modernisierungen an Dach, Fassade, Fenstern, Gas-/Wasser- und Elektroinstallation sowie Innenausbau durchgeführt, die EG-Wohnung wurde jedoch nicht modernisiert. Es bestehen Mängel wie eine funktionslose Öl-Zentralheizung (OG/DG unbeheizt), fehlender Sockelputz, stark vernachlässigte Außenanlagen und unfertige Bäder im OG/DG. Ein Energieausweis liegt nicht vor, es wird jedoch eine Energieeffizienzklasse A bis C unter Annahme einer zukünftigen Wärmepumpe prognostiziert. Die Kellerdecke ist ungedämmt. Der Sachverständige hatte am 04.02.2026 vollständigen Zugang zu allen Räumen und Grundstücksteilen. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen wurde nur teilweise geprüft und unterstellt. Die Funktionsfähigkeit der Öl-Zentralheizung wurde nicht geprüft. Eine genaue Kostenabschätzung für die Beseitigung der Mängel war im Rahmen der Wertermittlung nicht möglich, der pauschale Abschlag ist daher mit Ungenauigkeit behaftet. Es wird unterstellt, dass keine Altlasten oder sonstigen privatrechtlichen Rechte bestehen. Im Grundbuch sind ein Zwangsversteigerungsvermerk und ein Zwangsverwaltungsvermerk, beide vom 13.11.2025, eingetragen. Baulasten sind keine vorhanden. Vor einem Gebot sollten die tatsächlichen Kosten für die Behebung der Mängel und die Fertigstellung der Bäder detailliert ermittelt, der Mietvertrag der Einliegerwohnung geprüft und die Grundbuchsituation sowie der Zwangsverwaltungsvermerk genau analysiert werden.