TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Ebenhausen, Bayern

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Ebenhausen, Schloßstraße 2, Aktenzeichen 0801 K 0031/2024, ist ein land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück mit einem Einfamilienhaus, einer Scheune und einem Nebengebäude. Der offizielle Verkehrswert beträgt 320.000 EUR, ermittelt zum Wertermittlungsstichtag 17.01.2025, primär auf Basis des Sachwertverfahrens. Das Gutachten weist zudem einen Ertragswert von 302.000 EUR aus. Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten und liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Altort Ebenhausen“. Die Gesamt-Wohnfläche des Anwesens beträgt rund 242 m², verteilt auf zwei separate Wohngebäude (Wohngebäude I mit ca. 150 m² und Wohngebäude II mit ca. 92 m²). Die Nutzfläche der Scheune wird mit ca. 198 m² und des Nebengebäudes mit ca. 29 m² angegeben, was eine Gesamtnutzfläche von rund 227 m² ergibt. Das Objekt ist zum Wertermittlungsstichtag leerstehend, es bestehen keine Miet- oder Pachtverhältnisse. Eine Marktmiete wurde im Gutachten nicht explizit ausgewiesen, wodurch eine Ertragsbewertung durch den Erwerber selbst zu erfolgen hat. Der bauliche Zustand des gesamten Anwesens wird als sanierungs- und modernisierungsbedürftig eingestuft. Es besteht ein erheblicher Instandhaltungsrückstau in allen Teilobjekten. Konkrete Mängel umfassen Witterungs- und Verschleißschäden an Fassaden und Dächern, Feuchtigkeitsmerkmale in Kellern und Wänden, Korrosion an Metallteilen, laienhafte Ausführungen bei Ausbauelementen sowie unfertige Dämmungen und ungleichmäßige Treppen. Die Raumfunktionalität ist teilweise eingeschränkt, und es gibt Hinweise auf unzeitgemäße Wärmedämmung. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt, was ein GEG-Risiko darstellt. Die Heizung erfolgt über eine Gas-Therme in WG I und eine Öl-Zentralheizung in WG II. Der Sachverständige hat das Objekt im Januar 2025 besichtigt, jedoch nur mit teilweisem Innenzugang. Insbesondere wurden keine Bauteilöffnungen oder spezifischen Untersuchungen der Bausubstanz (Statik, Feuchtigkeit, Brandschutz, Schadstoffe) oder der Haustechnik durchgeführt. Die Beschreibung basiert vorwiegend auf Augenschein und vorliegenden Unterlagen. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen, wie eines wohnraumähnlich ausgebauten Bereichs im Scheunengebäude, wurde unterstellt, aber nicht geprüft. Altlastenuntersuchungen von Grund und Boden fanden nicht statt. Im Grundbuch ist ein Versteigerungsvermerk vom 04.10.2024 eingetragen. Ein eingetragenes Gemeinderecht wird als nicht wertrelevant eingestuft. Das Grundstück liegt in einem Bodendenkmal-Bereich, und ein bauliches Einzeldenkmal (Bildstock) grenzt direkt an. Es wird darauf hingewiesen, dass für den wohnraumähnlich ausgebauten Bereich im Scheunengebäude keine baubehördliche Genehmigung vorliegt. Vor dem Zuschlag sind diese Punkte sowie die tatsächlichen Sanierungskosten und die energetische Situation detailliert zu prüfen.