ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Eitorf, Nordrhein-Westfalen

Objekt & Lage: Das Versteigerungsobjekt Zum Höhenstein 43 a befindet sich im Zentrum der Gemeinde Eitorf im Rhein-Sieg-Kreis. Die Immobilie umfasst das Hauptflurstück 222 (583 m²) mit dem einseitig angebauten Einfamilienhaus und einer massiven Garage sowie das Kleinflurstück 235 (5 m²). Eitorf bietet eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten im Umkreis von unter zwei Kilometern. Die Bahnanbindung nach Köln und Siegen ist hervorragend, während die Entfernung zur nächsten Autobahn ca. 15 Kilometer beträgt. Das Objekt liegt in einer beliebten, ruhigen und gestandenen Wohngebietslage oberhalb des Marktplatzes. Zustand & Ausstattung: Das im Jahr 1978 in konventioneller Massivbauweise errichtete Haus ist voll unterkellert und verfügt über ein Vollgeschoss sowie ein Flachdach. Nach dem Eigentumserwerb im Jahr 2008 wurden wesentliche Modernisierungen vorgenommen, darunter die Erneuerung des Daches, der Oberböden, der Innentüren sowie des Badezimmers im Erdgeschoss. Die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 2004. Trotz des grundsätzlich ordentlichen Erhaltungszustands besteht Instandsetzungsbedarf. Im Gutachten sind Baumängel und -schäden an der Nordfassade sowie am Kunstschiefer der Attika mit Gesamtkosten von pauschal 20.000 € beziffert. Rechte, Lasten & baurechtliche Risiken: Ein gravierendes Risiko ist die formelle Illegalität der Ausbauten im Kellergeschoss und des Wohnzimmeranbaus aus dem Jahr 2009. Da hierfür keine baurechtlichen Nachweise vorliegen, besteht das Risiko von behördlichen Rückbau- oder Nachgenehmigungsforderungen. Dies wird im Sachwertverfahren durch einen empfindlichen Marktabschlag von 10 % (ca. 35.988 €) berücksichtigt. Weiterhin ist die Strom-Hauptversorgungsleitung, die über das Nachbargebäude verläuft, dinglich nicht gesichert. Zudem besteht eine Vereinigungsbaulast mit den Nachbarflächen, die eine enge Grenzbebauung bedingt. Investitionsfazit: Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich geschickte Eigennutzer oder erfahrene Projektentwickler, die bereit sind, das baurechtliche Genehmigungsverfahren für den Anbau nachzuholen. Aufgrund der Selbstnutzung durch den Eigentümer entfallen mietrechtliche Hürden bei der Übernahme, wenngleich eine Räumung eingeplant werden muss. Unter Berücksichtigung der Sanierungskosten von ca. 20.000 € und des Abschlags für den Genehmigungsvorbehalt bietet das Objekt bei einem Erwerb deutlich unter dem Verkehrswert von 311.200 € ein attraktives Entwicklungspotenzial in solider Lage.